不動産実務検定ブログ
2022/01/11
『空き家を一瞬で！？満室にするたった1つの方法』前編
みなさん、こんにちは！J-REC事務局の内山です！
明けましておめでとうございます！
本年もどうぞよろしくお願いいたします＾＾
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
今回のブログは『空室を一瞬で満室にする方法』になります！
これから不動産業界は1年のうちで一番！！忙しい繁忙期を迎えます。
この時期のことを「入居の旬」と言ったりするのですが、
毎年、年が明けると3月までは進学、就職、転勤が重なるので部屋を探す人が多くなるのです。
（今年もコロナがありますので影響がどこまであるかわかりませんが、、、）
どんなに安くて高利回りの物件を仕入れても満室にならなければ全く意味がありませんし、
ローンをしていればお金も返していけません。
そこで今回は空室を一瞬で満室にするためにこれをやっていないと埋まりませんよ！
というたった1つの方法をお伝えしたいと思います。
ただしこのたった1つの方法は「基本的な空室対策」ができていないとお話になりませんので、
今回は空室対策の基本もしっかり学んでいただきたいと思います。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
1.一瞬で満室にするための前提条件
2.複数の業者に募集依頼をする
3.効果的な客付け営業とは？
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1.一瞬で満室にするための前提条件
まずは募集する条件がちゃんと整っているか、ということをチェックする必要があります。
チェックしていただきたいのは、
募集したい金額に見合った商品になっているかどうかというのがとても重要です。
単なるリフォームだけではなく、
その商品を良く見せるためにデザインリフォームを入れたり色の入ったクロスなどを使ってリノベーションしたり、
例えば生活のイメージをつかみやすくするために
テーブルやソファー食器などを並べたホームステージングをするのもとても有効的です。
次に家賃などの条件について
まずは周辺相場を調べてライバル物件の家賃設定を見つつ決まりやすい家賃設定にすることが重要ですし、
最近は敷金も礼金も0の方が反応率が高いので
多少家賃を安くするなどの工夫しつつ敷金礼金を0設定するのもいいでしょう。
また客付業者さんに支払う広告宣伝費もしっかり考えておくことが重要です。
次にライバルに差を付ける付加価値として
インターネットを使い放題にしてあげたり、冷蔵庫やテレビ、照明などを最初から備え付けてあげたり、
ペットOKの物件にすることもとても有効的です。
このように大きく3つの空室対策がしっかり出来ていれば
よほどのことがない限り1ヶ月もあれば入居者は決まるはずです。
しかしそれをやったとしても3ヶ月も4ヶ月も入居者が決まりません・・・という方がいるのです。
それは一体なぜなのでしょうか？
「言われた方法は全部やってます。でもなかなか決まりません。」という方のほとんどは、
今回の本題であるたった1つの方法をやっていないからなのです。
そのたった1つの方法とは
『複数の業者に募集依頼をしていない』ということなのです。
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2.複数の業者に募集依頼をする
普通、良心的な管理会社さんであれば他業者にも広く公開して物件を募集してくれているはずですが
実際にひろく一般に公開されていないことが多いのです。
本来であれば管理委託している不動産業者が
他の不動産業者にも広く物件情報を公開して客付けをお願いしないといけないのに
わざと自分の手数料稼ぎのために物件を公開しないでいたり、
そもそも物件の管理戸数が多すぎて公開しきれていないといったこともあるのです。
また賃貸物件の大手検索サイトに登録自体がされていなかったり、
本来なら複数の検索サイトに登録すべきところを
わずか1つのサイトにしか掲載されていないというのもなかなか入居者が決まらない理由だったりします。
本来であれば大手検索サイトのSUUMO、ホームズそしてアットホームの3大ポータルには
すべて情報を載せるべきですし、
不動産業者間の物件流通サイトのレインズにも賃貸情報を掲載すべきです。
では一体今の管理会社にどのように言えば広く公開してもらえるのでしょうか？
その方法はいたってシンプルで、
まずは他業者にも広く募集依頼をしたいんですがいいでしょうか？と
今、管理を依頼しているあるいは募集を依頼している不動産業者に許諾をもらうことが重要です。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
後編もお楽しみに♪
以上、J-REC事務局の内山でした。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
不動産実務検定では全国各地の認定講座で、
ライフプランニング、不動産投資、満室経営、税金対策、建築、
ファイナンス、土地活用コンサルティングなど幅広い知識を学ぶことができます。
▼講座開催一覧
https://www.j-rec.or.jp/schedule
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今回のブログは『空室を一瞬で満室にする方法』になります！
これから不動産業界は1年のうちで一番！！忙しい繁忙期を迎えます。
この時期のことを「入居の旬」と言ったりするのですが、
毎年、年が明けると3月までは進学、就職、転勤が重なるので部屋を探す人が多くなるのです。
（今年もコロナがありますので影響がどこまであるかわかりませんが、、、）
どんなに安くて高利回りの物件を仕入れても満室にならなければ全く意味がありませんし、
ローンをしていればお金も返していけません。
そこで今回は空室を一瞬で満室にするためにこれをやっていないと埋まりませんよ！
というたった1つの方法をお伝えしたいと思います。
ただしこのたった1つの方法は「基本的な空室対策」ができていないとお話になりませんので、
今回は空室対策の基本もしっかり学んでいただきたいと思います。
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1.一瞬で満室にするための前提条件
2.複数の業者に募集依頼をする
3.効果的な客付け営業とは？
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1.一瞬で満室にするための前提条件
まずは募集する条件がちゃんと整っているか、ということをチェックする必要があります。
チェックしていただきたいのは、
募集したい金額に見合った商品になっているかどうかというのがとても重要です。
単なるリフォームだけではなく、
その商品を良く見せるためにデザインリフォームを入れたり色の入ったクロスなどを使ってリノベーションしたり、
例えば生活のイメージをつかみやすくするために
テーブルやソファー食器などを並べたホームステージングをするのもとても有効的です。
次に家賃などの条件について
まずは周辺相場を調べてライバル物件の家賃設定を見つつ決まりやすい家賃設定にすることが重要ですし、
最近は敷金も礼金も0の方が反応率が高いので
多少家賃を安くするなどの工夫しつつ敷金礼金を0設定するのもいいでしょう。
また客付業者さんに支払う広告宣伝費もしっかり考えておくことが重要です。
次にライバルに差を付ける付加価値として
インターネットを使い放題にしてあげたり、冷蔵庫やテレビ、照明などを最初から備え付けてあげたり、
ペットOKの物件にすることもとても有効的です。
このように大きく3つの空室対策がしっかり出来ていれば
よほどのことがない限り1ヶ月もあれば入居者は決まるはずです。
しかしそれをやったとしても3ヶ月も4ヶ月も入居者が決まりません・・・という方がいるのです。
それは一体なぜなのでしょうか？
「言われた方法は全部やってます。でもなかなか決まりません。」という方のほとんどは、
今回の本題であるたった1つの方法をやっていないからなのです。
そのたった1つの方法とは
『複数の業者に募集依頼をしていない』ということなのです。
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2.複数の業者に募集依頼をする
普通、良心的な管理会社さんであれば他業者にも広く公開して物件を募集してくれているはずですが
実際にひろく一般に公開されていないことが多いのです。
本来であれば管理委託している不動産業者が
他の不動産業者にも広く物件情報を公開して客付けをお願いしないといけないのに
わざと自分の手数料稼ぎのために物件を公開しないでいたり、
そもそも物件の管理戸数が多すぎて公開しきれていないといったこともあるのです。
また賃貸物件の大手検索サイトに登録自体がされていなかったり、
本来なら複数の検索サイトに登録すべきところを
わずか1つのサイトにしか掲載されていないというのもなかなか入居者が決まらない理由だったりします。
本来であれば大手検索サイトのSUUMO、ホームズそしてアットホームの3大ポータルには
すべて情報を載せるべきですし、
不動産業者間の物件流通サイトのレインズにも賃貸情報を掲載すべきです。
では一体今の管理会社にどのように言えば広く公開してもらえるのでしょうか？
その方法はいたってシンプルで、
まずは他業者にも広く募集依頼をしたいんですがいいでしょうか？と
今、管理を依頼しているあるいは募集を依頼している不動産業者に許諾をもらうことが重要です。
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後編もお楽しみに♪
以上、J-REC事務局の内山でした。
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