不動産実務検定ブログ

読者の皆様、初めまして。
今年から、認定講師デビューさせて頂く大和田　隆と申します。

まずは自己紹介をさせて頂きます。

神奈川県横浜市在住で、
とあるグローバル企業で会社員をしながら、不動産経営をしております。

海外駐在経験等、勤め先でのエピソードから現在に至るわたしと不動産経営との関わりを述べさせていただきます。



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【きっかけ】


勤め先がグローバル企業であるがゆえの頻繁な海外出張、またイギリス駐在等を経て、
「自宅を貸す」という事を経験、保有する不動産から収入を得る事に深く興味を持ち、
2008年に引越しを期に、住んでいた自宅の「区分マンション」(中華街にほど近い43平米ほどの1LDK、残債なし)を賃貸に出しました。

１3万円程度の家賃 (利回り６％程度)で貸し出せ、不動産経営のスタートを切りました。



【失敗物件】


自宅の賃貸で賃貸経営を開始した私は、より「規模拡大」を目指し、
次は「１棟物件」を購入する事を目指し、
「不動産投資関連書籍」を読み漁り、楽待などに登録して物件検索をしていました。

当時書店に並んでいた書籍の殆どは読破した記憶があります。

書籍による予備知識を元に2013年の春、
ある業者から愛知県で「利回り10％」の「２億4千万」の「１棟マンション」を
「スルガ銀行」の融資セットで紹介を受け、

「手出しが400万円ほどで済む」との条件を提示された事もあり、
「入居付けの裏付けも取らずに駅から徒歩7分という場所だから需要はあるだろうとの勝手な思い込み」と
「家賃保証6か月の追加条件」に目がくらみ購入してしまいました。


しかし、これが「絶対に購入してはいけない失敗物件」であった
と気づくのはそう時間は掛かりませんでした。


購入後、あらゆる施策を講じても「空室率が10～20％」の状態が続き全く空室が埋まりませんでした。

また「融資期間30年間」、「金利4.5%」の融資条件の為、
このまま保有していても全く残債が減らない事に気づいたのです。

また物件管理も物件紹介した不動産業者に任せていましたが、
「管理費」も「毎月賃料の5%+10万円」も取られる等、手残りが全く残らず、
このままこの物件を保有し続けると「確実に破綻する」という事に気づいたのです。



【出会い】


物件購入から1年ほど経ち、経営が苦しく全く改善しない状況の中、
管理会社変更等、色々と試行錯誤をしている時に、ネット検索をしているさなか、

「満室経営実践会」の主催である小林大祐氏を知り、
小林氏が主催する「トヨタ式不動産投資塾」のセミナーに参加、入会審査を無事通過し、
小林氏の元でゼロから不動産経営を学びなおしました。

その教えを徐々に理解するにつれて自分が
「いかに不勉強な状態で失敗物件を購入してしまったか」を痛感しました。


空室を埋める為の方策、借換による金利交渉、リフォームコストの削減等、
不動産経営で事前に理解しなくてはいけない「知識領域」の広さに圧倒されながらも、
物件売却も視野に入れ「失敗物件と付き合い続ける必要がある」
という精神的にも非常に苦しい毎日を過ごしていました・・・。


J-REC
名古屋第1支部　　大和田隆






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そんな【出会い】から大和田講師はどんな【リスタート】をしたのでしょうか・・・
後編もお楽しみに！



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