不動産実務検定ブログ

 
こんにちは。J-REC理事の大友哲哉です。


不動産実務検定がスタートして13年になります。
これまでに多くの相談に答えてきました。

具体的で目の前にある問題は、認定講座やほかの講師のブログなどを参考にしていただくとして、
私からは少し大きな視点（戦略）について話します。



弱者戦略・強者戦略という言葉を聞いたことがありますでしょうか？

ランチェスター戦略という考え方の中で語られる戦略の種類で、
弱い立場にある者が強者にどのようにして挑むべきなのか、逆に強者はそんな弱者に脅かされることのないように戦う方法などのことで、軍事戦略を基にして編み出されています。


実際の歴史の中で有名な事例はベトナム戦争です。

アメリカが初めて負けた戦争と言われています。
どう考えても負けるはずのない大国が小国に負けたのです。


ここでお聞きしたいことは、
「不動産投資の世界で、あなたは弱者ですか？それとも強者ですか？」ということ。

考えたことがないと思いますので、１つの考え方を挙げます。


例えば、いわゆる高属性と言われる方は強者かもしれません。
成功している弁護士や医者などでしょうか。
年収は3,000万円を超えて１億円を超える自己資金などがあるような方ですね。

ところが、上には上がいます。
大地主です。純資産10億円20億円なんて普通です。

その上で言ったらUR賃貸です。全国約72万戸の不動産オーナーです。
なんなら国のバックアップもあるわけです。強すぎます。


一方で、弱者もいます。年収400万円。
死ぬ気で働いて節約して貯めたお金のうち、不動産投資に回せるお金は300万円。

これではアパートローンも厳しいですし、不動産会社も優先的に対応してくれません。
優秀な税理士や弁護士と顧問契約することもできません。


念のために確認しますと、強者が凄いとか弱者がダメだとか、そういう話ではないのです。
それぞれに合わせた戦略を考えようよ、という話なのです。



例えば、高属性の方なら、
実質利回りは高くなくても戸数を増やして規模のメリットを拡大することは１つの戦略です。
そのときは、１つの管理会社が管理できるエリア程度には絞り込むことです。
その管理会社でトップ大家になれば、管理会社は全力であなたの物件を満室にしますし、
トラブルに優先対応しますし、リフォーム工事費なども安くしてくれることも期待できます。

何かあっても「うーん、管理会社を変えようかな…」と呟けば、全て管理会社がなんとかしてくれます。
また、大地主と差別化するために、物件の買い替えを定期的に行い、
売買仲介手数料を管理会社に落とすことも有効です。

地主の弱点は「土地を売却できない」ことです。この弱点を突きましょう。





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続きは後編で！


J-REC東京第1支部支部長
東京大家塾主宰　大友哲哉


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