不動産実務検定ブログ
2022/04/11
『不動産投資で脱サラは危険！？』＜前編＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の中村です！
今日は不動産投資でFIREをして
脱サラをしたいと考えている人に向けて
とても重要なことをお話したいと思います。
今、不動産投資家を目指すサラリーマンの方は
「仕事がつらい労働の割に収入が少ない」
「老後の収入に不安がある時間に縛られない生活がしたい」
このような理由で不動産投資をしたいと考えている人が
多いのではないでしょうか。
しかし、早まってはいけません。
なぜなら、少しばかりキャッシュフローが増えたからといって
脱サラをしてその後不動産投資に行き詰まってしまう人が
案外多いという現実があるためです。
むしろ、
「そのままサラリーマンを続けていた方がハッピーだった」
ということもあるのです。
そこで今回は、なぜ脱サラをすると
不動産投資に行き詰まってしまうのか、
その具体的な理由について解説していきたいと思います。
このブログを読んでいただければ、
なぜサラリーマン大家を続けるべきなのか、
その具体的なメリットをお分かりいただけるかと思います。
どういう状態であれば、脱サラが本当にできるのか、
その目安もわかるようになりますので、
是非楽しんでいただければと思います。
7つのトピックでお伝えしていきます。
１．サラリーマンは融資に有利
２．脱サラをすると不動産投資が行き詰まってしまう
３．安定した収入が強み
４．脱サラをすると社会保険料が2倍になってしまう
５．生活リズムが保たれる
６．会社のお金で社会経験が積めること
７．物言う社員になれる
それではそれぞれ解説していきます。
１．サラリーマンは融資に有利
独立すると融資が受けにくなってしまいます。
考えてみてください。
あなたが銀行の融資担当者ならどっちに融資をしたいでしょうか。
・脱サラしたての膨大な借金のある大家さん
・もう一人は安定した収入のある大家さん
あなたが融資したいのは、もちろんサラリーマン大家さんです。
「リタイアした方が専業大家さんになれるから、
時間もできて銀行開拓も効率よくできる」
なーんて思っている人がいますが、
そもそもあなたができる投資家なら
サラリーマンを続けていても同じことができるはずです。
仮に法人化して独立して事業としてやっていたとしても、
メインの収入が家賃収入しかなければ
結局融資はかなり厳しく審査されるということです。
なので、それなりの純資産やキャッシュフローがなければ
そもそも脱サラなんてしないほうがいいのです。
２．脱サラをすると不動産投資が行き詰まってしまう
不動産投資は家賃収入ばかりを増やすことに注目して
投資規模を拡大していっても、
そのお金はすぐに使えるようにはなりません。
例えばこれは会社経営と同じで、
借金をして売上だけ増やしたとしても、
利益が出ないのと一緒なのです。
例えばスターバックスも日本に進出した時は
借金をして、店舗を急拡大していきましたが、
黒字化して利益が出るようになったのに
何年もかかったのと一緒なのです。
そのため、
「不動産投資も始めてから10年から15年くらい経つまでは
不動産投資で得たお金は不動産投資でしか使わない」
そうを決めることが重要です。
なぜならそうしないと絶対にお金は貯まりませんし、
ましてや脱サラをしてしまえば貯まるものも
貯まらなくなってしまうのです。
なので投資を始めてから10年から15年くらいは、
サラリーマンの給料だけで生活する方がいいと思います。
では、具体的にいくらになったら脱サラしてもいいのでしょうか。
一つの目安を言うと、ざっくりですが
「純資産が1億円を超えたら脱サラしてもいい」
と思います。
純資産とは不動産の評価額からローンを引いた、
純粋な資産評価ということです。
つまり資産を売却してローンを返済した後に、
1億円が残るという状態が純資産1億円ということです。
例えばアパート5棟を持っていて、
その評価が5億円だったとしても、
ローンが5億円なら、
差し引きあなたの純資産はゼロである、
ということになります。
このように資産と負債が拮抗した状態では、
仮にキャッシュフローが年間1500万円あったとしても、
そのお金は自由に使うことはできません。
なぜなら将来的なデッドクロス対策や
修繕費なども考えていかなければいけないので、
純資産が1億円くらいにはならないと、
安心してお金なんか使うことなんてできないのです。
脱サラして暇はあるけど、
使えるお金がなかったら本末転倒ですよね。
しかも脱サラをしてしまえば、
物件を買い続けるのもきつくなってきますので、
やはりサラリーマンという属性はとことん使い倒すべきです。
３．安定した収入が強み
サラリーマンはなんといっても安定収入です。
大家さんになると、そもそも
「完璧に1日も遅れることなく、
すべての家賃が回収できる」
なんてことはありません。
なので毎月月末に、
一定額の給料が口座に振り込まれるというのは
この上ない安心材料になります。
そして、今のこのコロナ渦のように、
複数の収入源があるということは
大きなリスク分散にもなりますよね。
例えば航空業界のボーナスがゼロになる、
と報道されていましたが、
もし家賃収入があったとしたら、
しのぐことができますよね。
逆もまた然りで、地震でアパートをつぶれてしまい、
家賃収入がなくなっても、
安定した給料があれば安心なわけです。
さて、参考になりましたでしょうか。
次回は、ポイントの４つめ以降について、
具体的に解説していきたいと思います。
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ライフプランニング、不動産投資、満室経営、税金対策、建築、
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脱サラをしたいと考えている人に向けて
とても重要なことをお話したいと思います。
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「仕事がつらい労働の割に収入が少ない」
「老後の収入に不安がある時間に縛られない生活がしたい」
このような理由で不動産投資をしたいと考えている人が
多いのではないでしょうか。
しかし、早まってはいけません。
なぜなら、少しばかりキャッシュフローが増えたからといって
脱サラをしてその後不動産投資に行き詰まってしまう人が
案外多いという現実があるためです。
むしろ、
「そのままサラリーマンを続けていた方がハッピーだった」
ということもあるのです。
そこで今回は、なぜ脱サラをすると
不動産投資に行き詰まってしまうのか、
その具体的な理由について解説していきたいと思います。
このブログを読んでいただければ、
なぜサラリーマン大家を続けるべきなのか、
その具体的なメリットをお分かりいただけるかと思います。
どういう状態であれば、脱サラが本当にできるのか、
その目安もわかるようになりますので、
是非楽しんでいただければと思います。
7つのトピックでお伝えしていきます。
１．サラリーマンは融資に有利
２．脱サラをすると不動産投資が行き詰まってしまう
３．安定した収入が強み
４．脱サラをすると社会保険料が2倍になってしまう
５．生活リズムが保たれる
６．会社のお金で社会経験が積めること
７．物言う社員になれる
それではそれぞれ解説していきます。
１．サラリーマンは融資に有利
独立すると融資が受けにくなってしまいます。
考えてみてください。
あなたが銀行の融資担当者ならどっちに融資をしたいでしょうか。
・脱サラしたての膨大な借金のある大家さん
・もう一人は安定した収入のある大家さん
あなたが融資したいのは、もちろんサラリーマン大家さんです。
「リタイアした方が専業大家さんになれるから、
時間もできて銀行開拓も効率よくできる」
なーんて思っている人がいますが、
そもそもあなたができる投資家なら
サラリーマンを続けていても同じことができるはずです。
仮に法人化して独立して事業としてやっていたとしても、
メインの収入が家賃収入しかなければ
結局融資はかなり厳しく審査されるということです。
なので、それなりの純資産やキャッシュフローがなければ
そもそも脱サラなんてしないほうがいいのです。
２．脱サラをすると不動産投資が行き詰まってしまう
不動産投資は家賃収入ばかりを増やすことに注目して
投資規模を拡大していっても、
そのお金はすぐに使えるようにはなりません。
例えばこれは会社経営と同じで、
借金をして売上だけ増やしたとしても、
利益が出ないのと一緒なのです。
例えばスターバックスも日本に進出した時は
借金をして、店舗を急拡大していきましたが、
黒字化して利益が出るようになったのに
何年もかかったのと一緒なのです。
そのため、
「不動産投資も始めてから10年から15年くらい経つまでは
不動産投資で得たお金は不動産投資でしか使わない」
そうを決めることが重要です。
なぜならそうしないと絶対にお金は貯まりませんし、
ましてや脱サラをしてしまえば貯まるものも
貯まらなくなってしまうのです。
なので投資を始めてから10年から15年くらいは、
サラリーマンの給料だけで生活する方がいいと思います。
では、具体的にいくらになったら脱サラしてもいいのでしょうか。
一つの目安を言うと、ざっくりですが
「純資産が1億円を超えたら脱サラしてもいい」
と思います。
純資産とは不動産の評価額からローンを引いた、
純粋な資産評価ということです。
つまり資産を売却してローンを返済した後に、
1億円が残るという状態が純資産1億円ということです。
例えばアパート5棟を持っていて、
その評価が5億円だったとしても、
ローンが5億円なら、
差し引きあなたの純資産はゼロである、
ということになります。
このように資産と負債が拮抗した状態では、
仮にキャッシュフローが年間1500万円あったとしても、
そのお金は自由に使うことはできません。
なぜなら将来的なデッドクロス対策や
修繕費なども考えていかなければいけないので、
純資産が1億円くらいにはならないと、
安心してお金なんか使うことなんてできないのです。
脱サラして暇はあるけど、
使えるお金がなかったら本末転倒ですよね。
しかも脱サラをしてしまえば、
物件を買い続けるのもきつくなってきますので、
やはりサラリーマンという属性はとことん使い倒すべきです。
３．安定した収入が強み
サラリーマンはなんといっても安定収入です。
大家さんになると、そもそも
「完璧に1日も遅れることなく、
すべての家賃が回収できる」
なんてことはありません。
なので毎月月末に、
一定額の給料が口座に振り込まれるというのは
この上ない安心材料になります。
そして、今のこのコロナ渦のように、
複数の収入源があるということは
大きなリスク分散にもなりますよね。
例えば航空業界のボーナスがゼロになる、
と報道されていましたが、
もし家賃収入があったとしたら、
しのぐことができますよね。
逆もまた然りで、地震でアパートをつぶれてしまい、
家賃収入がなくなっても、
安定した給料があれば安心なわけです。
さて、参考になりましたでしょうか。
次回は、ポイントの４つめ以降について、
具体的に解説していきたいと思います。
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