不動産実務検定ブログ
2022/01/31
『住宅ローンは繰り上返済しちゃダメ！その理由は？ 第3回』【全3回】
みなさん、こんにちは！
J-REC事務局の中村です。
全3回でお届けしております。
『住宅ローンは繰り上げ返済しちゃダメ！その理由は？』
今回は、ついにラスト！【第3回】になります。
前回のブログはこちらからご覧ください。⤵
『住宅ローンは繰り上げ返済しちゃダメ！その理由は？【第1回】』
『住宅ローンは繰り上げ返済しちゃダメ！その理由は？【第2回】』
それでは、【第1回】、【第2回】の説明を踏まえたうえで、
繰り上げ返済はしない方がいいということになるのですが、
その理由について詳しく解説していきます。
繰り上げ返済をお勧めしない大きな理由はずばり！
『今は金利が激安なので繰り上げ返済のメリットが
ほとんどないから』
です。
【第2回】に掲載してあったのと同じ例でいくと、
★ 借り入れ 5,000万円
★ 金利 0.5％
★ 35年返済ローン
10年後に5,000万円繰り上げ返済したとして、返済額軽減型の方は、
月々のローン負担は17,789円減り、金利の総支払額は318,965万円ほど
少なくなります。
年間の金利負担額の減少は残り期間25年間で割ると
たった12,758円の節約にしかなりません。
500万円も繰り上げ返済して年間12,758円の節約にしかならないんです。
これだと返済する意味がありません。
そしてもう1つ繰り上げ返済をお勧めしない2つ目の理由は
『住宅ローン控除のメリットもなくなってしまうから』
です。
例えば500万円繰り上げ返済するということはその年の住宅ローン控除も
500万円×1％＝50,000円分の控除がなくなってしまうんです。
500万円を繰り上げ返済して節約できる金利は年間たったの12000円程度ということは
繰り上げ返済しないで5万円の住宅ローン控除お使った方がお得になりますよね。
ちなみにフラット35の固定金利1.3％でシミュレーションしてみても
年間節約できる金利はわずか34,000円程度でした。
確かに昔のように住宅ローンの金利が3％4％もあった時代は繰り上げ返済の
メリットはあったと思いますが、この超低金利の時代に繰り上げ返済するのは
ほとんどメリットがありませんので、繰り上げ返済はしない方がいいというのが
結論になります。
住宅ローンはあらゆるローンの中で1番借りやすく1番金利が安いローンです。
そのローンを一旦繰り上げ返済してしまうとその後のお金が必要になった時でも
その時の経済状態で改めて追加で融資を受けられるとは限りませんので
そういった意味でも繰り上げ返済はしない方がいいということになります。
しかし、そうは言っても繰り上げ返済をした方が良いケースもあります。
それは、変動金利で借りていてその変動金利が急激に上昇した時です。
また高い金利から安い金利への借り換えた場合は前に借りていたローンを
当然繰り上げ返済しなければいけませんのでこの場合はOKです。
ここまでの説明で今の超低金利時代の住宅ローンならまとまった資金が
できても繰り上げ返済はしない方がいいということがわかったと思います。
むしろまとまった資金ができたらそれを不動産投資や株式投資などの資産運用に
回した方がいいでしょう。むしろまとまった資金ができたらそれを不動産投資や
株式投資などの資産運用に回したほうがいいでしょう。
例えば、ETFの長期積立投資であれば年利1％以上で運用するのは難しくないと
思いますし、少し勉強すれば年利3％で運用することも不可能ではないと思います。
また500万円の頭金があれば土地値相当の激安戸建てを買って運用するのもいいでしょう。
年利15％でもあれば年間75万円の家賃が入りますし、土地値で買っていれば
リフォームをして将来売却すれば売却益も出すことも不可能ではないはずです。
長期投資であれば米国株S＆P500の積立投資家や世界株投資などのグローバルな
積立投資をした方がさらにリスクは分散できると思いますし、長期で投資するので
あれば資産の一部を金やピットコインなどで保有するのもいいと思います。
不動産投資については事前にしっかり勉強することが重要になります。
しっかり勉強さえすれば失敗することがないと思います。
不動産投資についてはいつもお勧めしているように初心者でも一から体系的に
学べる不動産実務検定で学ぶのがオススメです。
ご興味ある方はぜひホームページをご覧ください。
最後にアパートローンの繰り上げ返済について解説します。
アパートローンの繰り上げ返済については、ズバリ！ケースバイケースです。
仮にアパートローンを0％台の超低金利で借り入れているのなら繰り上げ返済はせずに
その資金を次の物件の頭金にするのが良いでしょう。
しかし金利が高かったりレバレッジを利かせすぎて途中でデッドクロスが来てしまって
いる場合には、一部繰り上げ返済した方がいい場合があります。
そうしないとキャッシュフローも出ませんし税金も多く払うことになって
しまうからです。
デッドクロスとは、毎年経費になる減価償却費を、
経費にならない元金返済額が上回る現象のことを言いますが
不動産投資をする上でめっちゃくちゃ重要な知識なの
で不動産投資をされる方は必ず勉強して完全に理解しておくようにして下さい。
さて今回の内容はいかがでしたしょうか。
ローンは無駄だからなんとなく返してしまえということではなく
まずその効果をシミュレーションして考える癖をつけるようにしましょう。
そのような癖をつけることは大事なお金の節約になるだけはなくあなたの資産形成に
おいても大事なすきるになっていきます。
今回シミュレーションしたような
繰り上げ返済をするとどれぐらい得になるのか。
金利の変動で住宅ローンはどう変わっていくのか。
…とうことで全3回にわけてお届けした
『住宅ローンは繰り上げ返済しちゃダメ！その理由は？』
はどうでしたでしょうか！？！？？
住宅ローン＝借金というイメージもあるため繰り上げ返済した方が
いいのかなと考える人も多いですよね。。。
でも実は、しない方がお得という内容でした！
初ブログで拙い文章でしたが、、、、
現在、住宅ローンを組んでいる方、
これから住宅ローンを組もうと考えている方
にお役立てていたら嬉しいです☺
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今回は、ついにラスト！【第3回】になります。
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『住宅ローンは繰り上げ返済しちゃダメ！その理由は？【第1回】』
『住宅ローンは繰り上げ返済しちゃダメ！その理由は？【第2回】』
それでは、【第1回】、【第2回】の説明を踏まえたうえで、
繰り上げ返済はしない方がいいということになるのですが、
その理由について詳しく解説していきます。
繰り上げ返済をお勧めしない大きな理由はずばり！
『今は金利が激安なので繰り上げ返済のメリットが
ほとんどないから』
です。
【第2回】に掲載してあったのと同じ例でいくと、
★ 借り入れ 5,000万円
★ 金利 0.5％
★ 35年返済ローン
10年後に5,000万円繰り上げ返済したとして、返済額軽減型の方は、
月々のローン負担は17,789円減り、金利の総支払額は318,965万円ほど
少なくなります。
年間の金利負担額の減少は残り期間25年間で割ると
たった12,758円の節約にしかなりません。
500万円も繰り上げ返済して年間12,758円の節約にしかならないんです。
これだと返済する意味がありません。
そしてもう1つ繰り上げ返済をお勧めしない2つ目の理由は
『住宅ローン控除のメリットもなくなってしまうから』
です。
例えば500万円繰り上げ返済するということはその年の住宅ローン控除も
500万円×1％＝50,000円分の控除がなくなってしまうんです。
500万円を繰り上げ返済して節約できる金利は年間たったの12000円程度ということは
繰り上げ返済しないで5万円の住宅ローン控除お使った方がお得になりますよね。
ちなみにフラット35の固定金利1.3％でシミュレーションしてみても
年間節約できる金利はわずか34,000円程度でした。
確かに昔のように住宅ローンの金利が3％4％もあった時代は繰り上げ返済の
メリットはあったと思いますが、この超低金利の時代に繰り上げ返済するのは
ほとんどメリットがありませんので、繰り上げ返済はしない方がいいというのが
結論になります。
住宅ローンはあらゆるローンの中で1番借りやすく1番金利が安いローンです。
そのローンを一旦繰り上げ返済してしまうとその後のお金が必要になった時でも
その時の経済状態で改めて追加で融資を受けられるとは限りませんので
そういった意味でも繰り上げ返済はしない方がいいということになります。
しかし、そうは言っても繰り上げ返済をした方が良いケースもあります。
それは、変動金利で借りていてその変動金利が急激に上昇した時です。
また高い金利から安い金利への借り換えた場合は前に借りていたローンを
当然繰り上げ返済しなければいけませんのでこの場合はOKです。
ここまでの説明で今の超低金利時代の住宅ローンならまとまった資金が
できても繰り上げ返済はしない方がいいということがわかったと思います。
むしろまとまった資金ができたらそれを不動産投資や株式投資などの資産運用に
回した方がいいでしょう。むしろまとまった資金ができたらそれを不動産投資や
株式投資などの資産運用に回したほうがいいでしょう。
例えば、ETFの長期積立投資であれば年利1％以上で運用するのは難しくないと
思いますし、少し勉強すれば年利3％で運用することも不可能ではないと思います。
また500万円の頭金があれば土地値相当の激安戸建てを買って運用するのもいいでしょう。
年利15％でもあれば年間75万円の家賃が入りますし、土地値で買っていれば
リフォームをして将来売却すれば売却益も出すことも不可能ではないはずです。
長期投資であれば米国株S＆P500の積立投資家や世界株投資などのグローバルな
積立投資をした方がさらにリスクは分散できると思いますし、長期で投資するので
あれば資産の一部を金やピットコインなどで保有するのもいいと思います。
不動産投資については事前にしっかり勉強することが重要になります。
しっかり勉強さえすれば失敗することがないと思います。
不動産投資についてはいつもお勧めしているように初心者でも一から体系的に
学べる不動産実務検定で学ぶのがオススメです。
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最後にアパートローンの繰り上げ返済について解説します。
アパートローンの繰り上げ返済については、ズバリ！ケースバイケースです。
仮にアパートローンを0％台の超低金利で借り入れているのなら繰り上げ返済はせずに
その資金を次の物件の頭金にするのが良いでしょう。
しかし金利が高かったりレバレッジを利かせすぎて途中でデッドクロスが来てしまって
いる場合には、一部繰り上げ返済した方がいい場合があります。
そうしないとキャッシュフローも出ませんし税金も多く払うことになって
しまうからです。
デッドクロスとは、毎年経費になる減価償却費を、
経費にならない元金返済額が上回る現象のことを言いますが
不動産投資をする上でめっちゃくちゃ重要な知識なの
で不動産投資をされる方は必ず勉強して完全に理解しておくようにして下さい。
さて今回の内容はいかがでしたしょうか。
ローンは無駄だからなんとなく返してしまえということではなく
まずその効果をシミュレーションして考える癖をつけるようにしましょう。
そのような癖をつけることは大事なお金の節約になるだけはなくあなたの資産形成に
おいても大事なすきるになっていきます。
今回シミュレーションしたような
繰り上げ返済をするとどれぐらい得になるのか。
金利の変動で住宅ローンはどう変わっていくのか。
…とうことで全3回にわけてお届けした
『住宅ローンは繰り上げ返済しちゃダメ！その理由は？』
はどうでしたでしょうか！？！？？
住宅ローン＝借金というイメージもあるため繰り上げ返済した方が
いいのかなと考える人も多いですよね。。。
でも実は、しない方がお得という内容でした！
初ブログで拙い文章でしたが、、、、
現在、住宅ローンを組んでいる方、
これから住宅ローンを組もうと考えている方
にお役立てていたら嬉しいです☺
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