不動産実務検定ブログ
2023/02/08
『今後ローン金利はどうなるのか』＜最終回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！
『今後ローン金利はどうなるのか』
▼『今後ローン金利はどうなるのか』
＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/865
▼『今後ローン金利はどうなるのか』
＜第２回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/867
▼『今後ローン金利はどうなるのか』
＜第３回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/870
▼『今後ローン金利はどうなるのか』
＜第４回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/874
最終回の今回もぜひお付き合い下さい♪
これから金利が上昇していくならば、
今のうちに変動金利から固定金利に
借り換えた方がいいのでは
と、考える人も多いと思います。
実際に住宅ローンの相談窓口で
借り換え相談が殺到していたように
今のうちに借り換えをすべきかどうか
悩んでいる方も多いです。
しかし、結論からすると
まだ借り換えをする必要はない
と思います。
なぜなら、
今回日銀が操作するのは
10年国債の金利であって
これは長期金利にしか影響しないからです。
つまり、
変動金利はほとんど動いていないんです。
ただ、現在の固定金利は上昇傾向ですし
フラット35の金利も上昇してきています。
なので今後長期固定ローンを
組むのであれば、
早いことに越したことはないと思います。
ちなみに、現在お金を借りて
不動産投資をしている人は、
金利が上がればキャッシュフローは
小さくなりますから、
手元資金は厚くしておいて
いつでも繰り上げ返済できるように
しておくことが重要です。
では、最後になりますが
今後金利の上昇が見込まれる中で
新規でローンを受けようとしている人は
どうしたらいいのか解説していきます。
まず、ローンの種類を抑えておきましょう。
基本的にローンは
大きく３つの借方があります。
◎ 変動金利
◎ 固定金利
◎ 固定金利選択型
変動金利は借りる時点で最安値の
金利でローンが組めますが、
半年に１回金利が変動します。
一方、固定金利は金利は高いですが、
借りている期間金利がずっと固定されますので
資金計画が立てやすいのがメリットです。
最後の固定金利選択型というのは
当初５年は固定でその後は変動で
その後また固定にするなど
その時の状況に合わせて臨機応変に
固定か変動を選択できる借方です。
例えば、
当初２年で借りておいて
その後変動にして
金利がその後上昇傾向であれば
５年の固定金利に変更する
なんてことも可能です。
アパートローンなどで、
そのタイミングでベストな金利を
選択したい場合には、
固定金利選択型を選ぶといいと思います。
今後新規で不動産投資をされる方は
金利が上昇していく可能性がありますので、
投資の前に十分な収支シミュレーションは
しておくようにしましょう。
具体的には、空室率は30％～40％、
金利は4.5％くらいのストレスをかけても、
事業収支的にキャッシュフローが
プラスになるかどうか。
この辺をしっかり見極めた上で
投資判断をすることが重要です。
今回のテーマいかがでしたでしょうか。
これから日銀は緩和政策の
出口戦略を模索してくると思います。
１つの政策転換のタイミングは
来年４月に交代する
日銀総裁が誰になるかでしょう。
こういう世代交代の時には、
大きく政策が変更される
可能性も十分ありえますので、
今ローンがある方は今のうちから、
金利が上昇した時の対策や
今後の金融動向は、
逐一チェックしておいた方がいいと思います。
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
