不動産実務検定ブログ

2022/06/01

『営業トークに騙されないで！』

みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！

今回のテーマは、

「営業トークに騙されないで！」

こちらをお伝えしたいと思います！

営業マンの売り文句は、
だいたいワンパターンなんです。

１つ目 は

『節税になりますよ！』

という営業トークです。

これについては、
ほとんど節税になりません。

不動産投資というのは減価償却資産になり、

この減価償却費を計上することで
所得が圧縮できて、

結果的に

所得税を圧縮できる

ということなんです。

例えば、

新築ワンルームマンションというのは
鉄筋コンクリート造ですよね。

そして、

鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年ですから、

2,000万円の物件を購入し土地代が500万円だとして、
建物にかかるお金が1,500万円だとします。

これを47年で均等償却していくと・・・

年間で32万円ほどしか所得控除にならないんです。

なので

節税にはならない

ということになります。

２つ目 は

『新築プレミアムがありますので
　　　　　資産価値が高いですよ！』

という営業トークです。

これについては買った瞬間に、
債務超過になってしまいますので

資産価値はほとんどない

と思います。

３つ目 は

『サブリースなので空室の心配がないですよ！』

という営業トークです。

これは、サブリース家賃保証のことですね。

ただ、サブリースについては10年以内に
打ち切られる可能性が極めて高いと思います。

30年一括で家賃保証といっても２年ごとに
家賃の額は変更できるような内容になっていますので、

当然周りに空室が増えてきて
サブリース会社の赤字が続くような状態ですと

立ち行かなくなりますので、

家賃を下げるとか、
あるいはサブリースを打ち切るというような

変更契約が10年以内に、
やってくるのではないかと思います。

サブリースがついているということだけで

35年間の家賃が保証されるということでは全くない

ということなので、

こちらについては
信用しないように気を付けて下さい。

４つ目 は

『年金になって、老後の不安が解消しますよ！』

という営業トークです。

こちらですが・・・

年金には全くなりません

逆に受け取る額は、
すごく少なくなってしまうと思います。

今回のテーマいかがだったでしょうか。

営業マンも必死ですが、
その必死に負けないぐらいの知識で対応し

損のしない不動産投資をしていきましょう。

そして、不動産の知識はぜひ！