不動産実務検定ブログ
2022/06/03
『3点式ユニットバスで満室経営はできるのか』
みなさん、こんにちは！
J-REC事務局の中村です。
本日のテーマは、「3点式ユニットバス」についてです！
3点式のユニットバスだと満室にできるのか不安・・・
といった声を最近よく耳にします。
バブルの時流行した3点式ユニットバスは30年越えになるため、
中々満室にすることができないと思い、バストイレを別にした方が
空きなく埋まるのではないかということで実際にリフォームしたり
する人もいるんです！
ですが、これは・・・かけるコスト次第なんです！！
例えばですが、5万円の家賃で3点式ユニットバスの場合で
50万円～100万円にかけてバスと別にすることで満室になったという
話を聞きますが、これは場合によっては、過剰の投資になってしまうんです。
築25年～30年越えの物件のリフォームを
あまり過剰にしすぎない方がいいんです！
その理由は、まず間違いなく周りの物件と見比べると
設備は劣っていますので、背伸びをして1年分の家賃をかけて
リフォームをしても
家賃を1万UPすることができるのか・・・
周りの新築のアパート等の設備と対抗していけるのか・・・
と考えるとこれはなかなか吉備厳しいんです。
だからその家賃に見合った家賃相場、その年代のアパートの家賃相場に
見合った家賃に設定すれば満室にできるんです！
例えばですが、
50代の男性が20代の若者や20代のキレイな女性にモテたいからといって、
服装を20代の流行りのファッションにしても・・・20代のイケメン男性と
比べるとやはり・・・難しいんです！（一般的な意見としてですが笑)
だからこそそれなりのできる範囲でやればいい
ということでなんです！
だからこそ25年、30年超えた物件のリフォームは、
家賃6ヵ月分以上のものはかけない方がいいということです！！
リフォームしても6カ月で投資回収ができますし、
それを超えるようなリフォームが必要であれば逆に逆に家賃を
下げて辻褄を合わせていくようにします。
そもそも、3点式ユニットバスがオーナーが嫌い場合が多いですが、
入居者は気にしていないというケースがあります。
バス・トイレを別にするのではなく、代替的なリフォームをせず
インターネット使い放題にしたり、家具家電込みにするなどの
付加価値をつけて家賃の下落を抑えていきます。
さらには、敷金・礼金をおさえたり、0円にしたり
入居募集の条件を少し変えてあげることによって、差別化をして
家賃の下落を防ぎつつ満室にしてく方がいいと思います。
また、外国ですと、3点式ユニットバスというのが
当たり前なんです。
ただ、日本の3点式ユニットバスは、外国のものと比べると
小さいですが、東南アジアび方々には、日本のアパートは
パラダイスなんて言われているんです(笑)
だから入居者の層をどんどん広げていくことで
満室経営を維持する方法もあります。
なので、過剰な投資はせず、1つの基準は6カ月分の家賃とし
そこを超えてくるリフォームに関しては家賃を下げるあるいは
他になる付加価値をつけて家賃の下落を防ぐ、入居者広げていくことが
大事なんです！
3点式ユニットバスだから必ずわけないといけないという
考えはやめて様々な工夫をして満室経営を目指しましょう！
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