不動産実務検定ブログ
2022/10/12
『建築費高騰！新築アパートは建てちゃダメ！』＜第１回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！
建築費の高騰が続いていますが、
一体いつまで上がり続けるのでしょうか。
そこで今回はこちらのテーマ
『 建築費高騰！
新築アパートは建てちゃダメ！ 』
を、全３回シリーズ で
お届けしたいと思います！
今、建築費が高騰し続けていて
不動産投資の未来に
暗雲が立ち込めています。
体感的には、
建築費がコロナ前の
２～３割ほど上昇していて、
木材の価格に関しては、
コロナ前に比べて
約2.5倍も上がっているんです。
建築費が上がるということは、
当然今後の不動産投資にも
大きく影響してきます
日本は構造的に家賃が上がりづらいので
単純にイニシャルコストが上がった分
利回りが低下し、
投資効率が悪くなります。
一体これから新築アパートは
どうなっていくのでしょうか。
また、既存の不動産投資家には
どのような影響があるのでしょうか。
ぜひ、最後までお付き合いください♪
それではまず、
各アパートメーカーの
最近の動向を見ていきます。
2018年に発覚した
かぼちゃの馬車事件
をはじめ、
スルガ銀行 不正融資問題
レオパレス21 施工不良問題
さらには、
サブリース家賃 減額問題
など、
ここ最近新築アパートメーカーとの
トラブルが絶えない中、
世界的なインフレや円安の影響もあって
アパートメーカー各社は
苦戦を強いられています
例えば、
アパートメーカー大手の
シノケンコーポレーションは、
今年８月にＭＢＯで株式を
非公開化することを発表しました。
同社にとって一番の収益の柱だった
サラリーマンへの新築アパートの販売が激減。
今後開発事業の大きな回復が
見込めないと判断して
株式を非公開化することに
なったのです
世間を大きく騒がせた
あの施工不良問題で
未だ未改修戸数が
98,000戸も残っている
経営再建中のレオパレス21も、
現在新規のアパート受注が激減していて、
売り上げの大部分を、
賃貸管理収入に頼るような
状況になっています
アパート大手の大東建託も、
新築アパートの受注が厳しいことから
中古アパートの買取再販事業を
強化しています
さらに、
住宅大手の大和ハウスも
戸建住宅を20年以上
保有してから売却すると
借入残高がゼロになるという
住宅ローンの取り扱いを始めました。
具体的にどういうスキームかというと、
最初に30年や35年の住宅ローンを組んで、
ローンの利用が20年過ぎたとします。
この時期を過ぎると購入者は、
次の3つの選択肢から対応を選びます。
① 住宅を手放してローンの
借入残高をゼロにする
つまり、家はいらないのでその代わりに
ローンをチャラにして下さいというもの。
② 改めて長期のローンに借り換えて
月々の返済額を抑える
③ 住宅を購入した当初に契約したローンを
そのまま継続して返済し続ける
仮に買取が選択された場合は
国の外郭団体である、
一般社団法人
移住・住みかえ支援機構（ＪＴＩ）
が、その買い取りを行います。
そして、買い取った物件は、
ＪＴＩが自前で賃貸に出したり、
大和ハウスに売却したりします。
そして、大和ハウスは購入した物件を
状況に応じてリノベーションして
再販するそうです
皆さん。
このスキームに何か変な違和感を
感じませんか？
そもそも持ち家を買う理由は、
老後まで住める家を確保する
ということと、
持ち家が資産として残るかどうか
ということが、
とても重要な意思決定要因に
なるわけですが、
20年でローンがなくなったとしても
持ち家を手放してしまえば
持ち主はまた違う家を探して
そこに住まわないといけなくなる。
大和ハウスやＪＴＩが将来の残債以上の
買取を保証するならまだしも、
20年後に残債はなくなるけれども
家もなくなりますよ
だとか、
そこからまた新たなローンを組ませる
ということであれば、
最初から新築なんか買わずに
賃貸でいいのではないでしょうか。
しかも、
ＪＴＩが買い取って大和ハウスが
リノベーションして再販するとなると、
そこに２社が介在することになり、
それぞれのフィーが抜かれるので
損をするのはお客様だけ
のような気がします。
結局、買取をするにしても絶対に
損をしない買取額を提示するので
このモデルが成立する地域というのは
かなり絞られてくるはずです。
今後は建築費の高騰などでさらに
受注が難しくなるので
苦肉の策として出てきた
スキームなのだとは思いますが
ユーザーを欺くようなスキームに
思えてなりません。
裏を返せば、
今ハウスメーカーはそれほど
厳しいということなんです
今回はここまでです。
次回もぜひお付き合い下さいね♪
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
