不動産実務検定ブログ
2022/10/21
『建築費高騰！新築アパートは建てちゃダメ！』＜最終回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！
全３回シリーズでお送りしております
『建築費高騰！
新築アパートは建てちゃダメ！』
▼ 「建築費高騰！
新築アパートは建てちゃダメ！」
＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/801
▼ 「建築費高騰！
新築アパートは建てちゃダメ！」
＜第２回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/803
最終回の今回は、
建築費が下がらない２つの理由
から解説していきます！
１つ目の理由は、
この２年くらいの間に
建築の請負をしてきた建設会社は
工事中も建設材料の単価は
上がり続けていたのですが、
コスト上昇分を施主に請求できずに
利益を削って対応してきた
ところが多いからです。
２つ目の理由は、
日本はこの30年間デフレだったので
建築費はほとんど上がって
いなかったからということです。
なので、
材料費の上昇が一服したとしても
すぐに建築費は下げないですし、
今の時期は業界にとっても
建築費を上げるチャンス
なんです。
これはいったん下げた家賃は
なかなか上げられないのと同じで
いったん上がった工事費は
極端に需要がなくならない限り
下がることはないと思います
このように建設コストは引き続き
高騰したままで続いていくと思いますが、
そうなると、
新築アパートでの不動産投資は
もう成り立たなくなるのでしょうか？
結論を言えば、
新築投資はしばらく控えた方がいい
と思います。
なぜなら、
今後家賃を上げていかないと
新築不動産投資は
成り立たなくなるからです。
唯一新築投資をやってもいいのは、
相続対策でアパート経営をする
地主系大家さんだけです
理由は、
例えばコスト増で投資利回りが
低下したとしても
節税できる相続税とのバランスで
投資効率を評価することが
できるからです。
それでは、
これから新築投資は絶対にダメなのか
というと、
まだまだ方法はあります！
できる方法は大きく２つ。
１つ目は、
工事を分離発注するとか
材料をオーナーが支給することです
なかなかこれは素人には
難しいとは思いますが、
浦田のようなコンサルタントと組めば
やってやれないことはないと思います！
２つ目は、
家賃を上げること
日本は借主が、
法律で手厚く守られていて
構造上歴史的にもなかなか
家賃を上げることができませんが、
物件の付加価値を高めていけば
家賃は上げられると思います。
周りの物件と差別化を測る
規格にすることで、
相場より１割以上高い家賃で
満室にすることができると思います。
このようにして、
建築費が２割上がったのなら
家賃も２割上げていかないと
以前と同じ利回りは確保できません
建築費が高くなったから
利回りが低くなるのを
受け入れるのではなく、
これからはどうやったら
家賃を上げられるか
こういうことを真剣に考えて
いかないといけないんです。
日本人は値上げをする時に
『すみません値上げさせて下さい』
みたいな感じで、
申し訳なさそうに
お願いすることが多いですが
浦田が住んでいるマレーシアでは
『今日からこの値段です』
と、平気で値上げするのが
普通だったりするそうです。
当然、
値上げに見合う商品価値がなければ
その商品は淘汰される運命ですが
これからは、
真剣に家賃の値上げを考えていく
必要があると思います。
空室が増えているから
家賃を下げないと満室にできない
と発想する人は多いですが、
家賃の値引きはできるんです
商売のうまい人はいかに値上げ
できるかを考える人だと思います。
これからは、
どうやったら家賃を上げられるかを
考えて実行していかないと、
不動産投資で成功することは
できないと思います
現在日本の住宅は
約850万戸も余っていて、
全体の約14％が空き家に
なっているので、
こんな状況で家賃を上げることは
なかなか想像できないと思います。
しかし、
実際に築30年以上のアパートを
未だに相場より１割以上高い家賃で
満室経営を続けているところが
あることも事実です。
全３回シリーズでお伝えしてきましたが
今回のブログいかがでしたでしょうか？
建築費の高騰はまだまだ続きそうですが
＜建築費が高い＞
↓↓↓
＜利回りの低下は仕方がない＞
と、妥協した不動産投資に
成功はありません！
いつの時代もアイデアを出して
それを実行していくことで
道は開けていくのだと思います。
ちなみに、
新築アパートの企画方法や空室対策など
総合的な不動産投資について
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
