不動産実務検定ブログ
2023/09/12
『築古ボロ戸建ての失敗』
こんにちは、
J-REC長野支部長の小林正博です。
私の簡単な自己紹介はこちらの
プロフィールをご確認頂けると幸いです。
▼ 小林正博 プロフィール
https://www.j-rec.or.jp/koushi/show/208
今年の夏は、長野も異常な暑さで
お盆後も猛暑です。
避暑地のはずの軽井沢も暑いです。
毎年お盆が過ぎれば
涼しくなるはずですが、
おかしな気候です。
三重県伊勢の
第11回J-REC全国事例研究会の後、
築古ボロ戸建てを購入して
リフォームをしようと思いました。
本などで多少知識はつけていましたが、
DIYのリフォームは初めてです。
アットホームサイトを探していると、
まさに地元の小諸市内の物件を
見つけました。
▼物件情報
・価格 150万円・土地権利 所有権
・用途地域 商業地域
・準防火地域
・築年 昭和42年（築56年）
・木造2階建 ・残置物あり
・交通 JR小海線/小諸東駅 徒歩10分
・土地面積 210．61㎡（約63.7坪）
・床面積 81.12㎡（約24.53坪）
・接面道路 北東約10.6ｍに7.4ｍ接道
・想定家賃5万円/月とすると
想定利回り40％！
早速に物件を確認し
買付証明書入れると、
購入希望者順位3番目でした。
だめかと思っていたが、
購入決定の連絡が来て喜びました。
価格150万円（税込）を
現金で購入しました。
（土地の積算価格約470万円）
7月下旬に売買契約をしました。
登記費用は11万5000円。
それでも、旧耐震なので、
心配のため耐震診断を受けることに
しました。
すると、
家屋の傾きの許容度が、
新築で3/1000以内（0.17度以内）
中古住宅では6/1000以内
（0.34度以内）であるが、
16/1000で許容値の2倍でした。
なお、雨漏りが柱と
壁間を伝わって流れた跡があります。
また、柱が沈んでいるところがあると
指摘され、
私がきずかなかったことは
落ち度でした。
自分が甘かった事を知り、
最終的に自分の能力では、
DIYでのリフォームはできないと
判断しました。
反省として、
初めてDIYでリフォームする人は、
築古戸建ての検討は経験が必要です。
ボロ戸建ては特に難しいので、
建築士の方と一緒に見て
もらってよさそうか判断して、
購入すれば良いかと思います。
または、初心者は、
もっとリフォームのやりやすい物件が
良いかもしれません。
本の知識と実際にやるとは大違いです。
しかし、やってみて初めて
分かることもあります。
それが、致命的な失敗でない
限り良い経験です。
今後、この物件をどうするかは
思案中です。
ところで、
購入した土地の中に
昭和13年に内務省の所有から
平成13年に国土交通省移った
2572番5の土地があり調べました。
あちこち調べて最終的に、
関東財務局の長野財務事務所の
管財課に問い合わせをしました。
現在小諸市の所有であるが、
登記がされてないことが分かりました。
市役所に行き確認すると、
売買できると後から連絡が来ました。
売買のためには、
区長の承諾書、
隣接者の承諾書、
登記事項証明書、
公図、
写真、
位置図、
地積測量図
など多くの書類を
そろえる必要があります。
今書類をそろえています。
どういう経過でこの土地が
残ったか分かりませんが、
前の所有者は建物を建てるにも
制約があったようです。
今回のことで、
ダメなように見えても
諦めずに調べてみると、
何とかなるものだと思いました。
最後まで読んで頂きまして
感謝いたします。
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