不動産実務検定ブログ
2023/10/05
『不動産投資の一歩目が踏み出せない理由と解決する２つのルール』＜第２回＞
東京第1支部 支部長の大友哲哉です。
まずは私のプロフィールをご確認ください。
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▼ 大友哲哉講師 プロフィール
https://www.j-rec.or.jp/koushi/show/30
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そして今回は、前回のブログの続きです。
本日は第２回です。
第１回はコチラ↓からご確認ください。
＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1031
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その他、気になる問題が
あるかと思いますが、
結局は２つのルールに
含まれることになります。
本ブログでは文字数の関係で割愛します。
なぜ、私が、今回ここで
投資手法（物件選び）のルールを
紹介するのかというと、
これまでの方法論に限界が来たからです。
これまでの投資手法（物件選び）の
方法論としては、
次のようなパターンがありました。
● 有名大家さんの投資手法を真似る
● 不動産投資コミュニティーで似たような
属性の仲間の投資手法を真似る
● アパートローンの融資基準に合わせる
● 本を最低でも30冊以上読んで考える
販売図面（マイソク）を最低100枚は
見て考える今でも
「上記のことくらいはやろうよ！
話はそれからだ！」
そんな空気感は残っています。
これらの方法論の前提にあるのは
キャピタルゲイン狙いより
インカムゲイン狙い
（キャッシュフロー重視）
というルールでした。
書店に並ぶ書籍も、YouTube動画も、
成功大家さんのブログも、
更に不動産実務検定のテキストでさえ、
キャピタルゲインより
インカムゲインを強く重視しています。
時代背景を考えると仕方ありません。
インカムゲイン＝キャッシュフロー重視は、
日本経済の失われた30年
（景気低迷・デフレ経済）の中では
セオリーでした。
もう不動産価格は上昇しない、
もう２度とバブル経済は
こないのだと刷り込まれました。
この時代を生きてきた
先人の著者たちは、そのセオリーで
成功を勝ち取りました。
ですので、
その価値観の情報発信は
止められません。
自己否定につながるからです。
しかし、
今、不動産投資のゲームチェンジが
進みつつあります。
ゲームチェンジとは、
インフレ時代になったことによる
不動産価格の上昇です。
また、建築費の上昇も
大きな要因の１つです。
不動産価格の上昇により
利回りが低下して
キャッシュフローの出る物件が
激減しました。
または、
再建築不可・擁壁物件・借地
廃屋・限界集落などのような
一般人は手を出せないような
物件を狙うしか高利回り物件は
手に入りません。
そこで、
キャピタルゲイン・インカムゲインとは
別の利益に着目する必要があります。
その利益とは「含み益」のことです。
キャピタルゲインとは
売却益のことでした。
インカムゲインとは
手取り収入のことでした。
どちらも直感的に
わかりやすい利益です。
ファイナンシャルリテラシーの有無に
関わらず理解することができるでしょう。
しかし、含み益は少し分かりづらいです。
含み益とは、
今すぐ売却したら
これくらいの利益が出そう、
だけど売却はしない、
という架空（帳簿上）の利益です。
こちらはファイナンシャルリテラシー
（要するに簿記の知識）があって
初めて腑に落ちるレベルの理解が
できるようになるものです。
キャピタルゲイン・インカムゲイン
含み益の3つの利益を
区別できるようになりましょう。
3つの利益を踏まえて、
以下で、投資手法（物件選び）の
次回、2つのルールを紹介します。
このルールに従うことで、
あなたは不動産投資の一歩目、
具体的な物件選びの方針が
立てられるようになります。
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本日はここまでです。
次回もお楽しみに！ぜひ、ご覧くださいね！
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