不動産実務検定ブログ
2023/10/18
『マンション価格高騰！売り時は今なのか！？』＜第５回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！
▼『マンション価格高騰！
売り時は今なのか！？』＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1030
▼『マンション価格高騰！
売り時は今なのか！？』＜第２回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1033
▼『マンション価格高騰！
売り時は今なのか！？』＜第３回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1037
▼『マンション価格高騰！
売り時は今なのか！？』＜第４回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1041
５回目の今回は、
売却のタイミングについて
お伝えしたいと思います！
ぜひ、最後までお付き合い下さい♪
では、一体どんなタイミングで
売却を考えればいいのでしょうか？
そこで、
代表的な４つのタイミングについて
今回は２つ紹介していきたいと思います。
まず１つ目は、
◎ 減価償却が取れなくなったタイミング
アパート経営は所得税対策に良い
と言われていますが、
それはアパートそのものが
減価償却資産だからです。
つまり減価償却費がなくなったら、
所得税はドーンと上がってしまうんです。
例えば耐用年数が10年の中古アパートを
◎ 建物価格 5,000万円
で、購入したとすると、
毎年500万円の減価償却費を
向こう10年間計上できる
ということになります。
ということは、
他に500万円の所得があれば
差し引きゼロになるので、
所得税とか住民税は
かからなくなります。
これがアパート経営が節税対策になる
大きな理由の一つなんですが、
10年経つと減価償却費は
ゼロになりますから、
その時点でアパートを売却して
同じような物件に買い換えれば
再度、減価償却費を取りながら
節税していくことができます。
なので、
◎ 減価償却費が取れなくなる時点
が、売却のタイミング
ということになるわけです。
２つ目は、
◎ デッドクロスのタイミング
例えば新築物件をフルローンに
近い形で購入すると、
約15年後にデッドクロスが来て
黒字倒産状態になります。
デッドクロスというのは、
キャッシュフローよりも
課税所得が上回ってしまう状態で
全く所得税対策にならないばかりか
ローンの繰り上げ返済もしないで
そのまま放置していると、
黒字倒産状態になることもあるんです。
なので、
デッドクロスのタイミングで
売却を検討するのは
投資戦略としてはとても賢いと
言えるわけです。
また、耐用年数超えの中古アパートを
フルローンに近い形で買うと
わずか４～５年でデッドクロスが
来るので注意が必要です。
『フルローンで買えた♪』
と思っていても、
実は財布の中身は火の車に
なっていますので、
初心者の方は十分気をつけて下さい。
今回はここまでです。
次回は残りの２つのタイミング
についてお伝えいたします。
ぜひ次回もご覧くださいね♪
---------------------------------------------------
◆◆ ホームスタディー講座キャンペーン ◆◆
10/1(日)～10/31(火)の期間限定で実施中！
先週、各セット完売のお知らせを
させていただきましたが、
本日より各20セット＜追加販売＞することに
決定いたしました！
ただ、今回も限定数量なくなり次第終了
になりますのでお早めにお申込下さい♪
▼【ホームスタディー2級講座】
（賃貸経営）
https://www.j-rec.or.jp/kentei/hs_c2.html
▼【ホームスタディー1級講座】
（不動産投資）
https://www.j-rec.or.jp/kentei/hs_c1.html
キャンペーンでしか販売しない
絶対お得な１・２級セットも
再販しております♪
ぜひ、お申込お待ちしております😊
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ウラケンがYouTubeの時などに着用している
『不動産実務検定Ｔシャツ』販売中です！
※他のデザインもあります♪
▼ お申込＆詳細はこちらから
https://www.j-rec.or.jp/topnewstopics/113
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不動産実務検定は
「いつでも」「どこでも」「誰でも」
学べる講座になっています。
不動産の基礎から詳しく学べます！
ぜひ、ご受講下さいね！
▼ 受付中の講座はこちらから！
https://www.j-rec.or.jp/schedule
お申込心からお待ちしております♪
一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
J-REC事務局の横山千穂です！
▼『マンション価格高騰！
売り時は今なのか！？』＜第１回＞
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売り時は今なのか！？』＜第２回＞
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売り時は今なのか！？』＜第３回＞
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▼『マンション価格高騰！
売り時は今なのか！？』＜第４回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1041
５回目の今回は、
売却のタイミングについて
お伝えしたいと思います！
ぜひ、最後までお付き合い下さい♪
では、一体どんなタイミングで
売却を考えればいいのでしょうか？
そこで、
代表的な４つのタイミングについて
今回は２つ紹介していきたいと思います。
まず１つ目は、
◎ 減価償却が取れなくなったタイミング
アパート経営は所得税対策に良い
と言われていますが、
それはアパートそのものが
減価償却資産だからです。
つまり減価償却費がなくなったら、
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他に500万円の所得があれば
差し引きゼロになるので、
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かからなくなります。
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大きな理由の一つなんですが、
10年経つと減価償却費は
ゼロになりますから、
その時点でアパートを売却して
同じような物件に買い換えれば
再度、減価償却費を取りながら
節税していくことができます。
なので、
◎ 減価償却費が取れなくなる時点
が、売却のタイミング
ということになるわけです。
２つ目は、
◎ デッドクロスのタイミング
例えば新築物件をフルローンに
近い形で購入すると、
約15年後にデッドクロスが来て
黒字倒産状態になります。
デッドクロスというのは、
キャッシュフローよりも
課税所得が上回ってしまう状態で
全く所得税対策にならないばかりか
ローンの繰り上げ返済もしないで
そのまま放置していると、
黒字倒産状態になることもあるんです。
なので、
デッドクロスのタイミングで
売却を検討するのは
投資戦略としてはとても賢いと
言えるわけです。
また、耐用年数超えの中古アパートを
フルローンに近い形で買うと
わずか４～５年でデッドクロスが
来るので注意が必要です。
『フルローンで買えた♪』
と思っていても、
実は財布の中身は火の車に
なっていますので、
初心者の方は十分気をつけて下さい。
今回はここまでです。
次回は残りの２つのタイミング
についてお伝えいたします。
ぜひ次回もご覧くださいね♪
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先週、各セット完売のお知らせを
させていただきましたが、
本日より各20セット＜追加販売＞することに
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（不動産投資）
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
