不動産実務検定ブログ
2024/12/20
『日本のマンション99％建て替え不可能です！』＜第２回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です。
前回よりお送りしております、
▼『日本のマンション99％
建て替え不可能です！』＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1331
２回目の今回からは、
◎ マンションの建て替えが難しい
６つの理由
について解説したいと思います！
ぜひ、最後までお付き合い下さい♪
一体なぜ日本の分譲マンションは
建て替えが難しいのでしょうか。
その原因は大きく６つあります。
１つ目の原因は、
◎ 建築費の高騰
建築費は昨今のインフレで
30年前の３倍以上に高騰しています。
加えて解体工事費も高騰していますので
容積率を緩和して新規分譲をしたとしても
住民１人あたり2,000万円の
追加負担は免れられません。
おそらく今後ますます、
建築費は高騰していくと思います。
２つ目の原因は、
◎ 修繕積立金の問題
新築から40～50年経過して
修繕費がある程度溜まっていても
建て替えには高額な追加負担が必要ですし
最近は修繕積立金も値上がりしていますので
このご時世で修繕積立金を
滞納している住民もいるはずです。
そのような滞納している住民の負担を
どうするかという問題もあるわけです。
３つ目の原因は、
◎ １人あたりの負担問題
築40～50年も経過していれば
所有者は年金生活になっている人が
ほとんどだと思います。
そのような人達が
大切な老後資金を取り崩して
2,000万円も負担できるとは
到底思いません。
４つ目の原因は、
◎ 近隣問題
マンションの建て替えを実現させる
１番大きなポイントは
容積緩和だと思います。
なぜなら、
増えた住戸を分譲することで
それを建て替え費用に充てられるからです。
ところが容積緩和は、
現実的には都心や商業地でない限り
かなり難しいと思います。
というのも、
容積を緩和して建物をより高く
建築できるようになると、
近隣に日陰ができ
日照権の問題が出てくるからです。
なので、
最初から日陰規制のない商業地や、
周りにビルが立ち並ぶ
都心以外での建て替えは
極めて難しいんです。
５つ目の原因は、
◎ 都市部以外の新規分譲は難しい
仮に容積緩和ができたとしても、
楽観視は全くできません。
なぜなら、
郊外の物件が高値で売れるとは
限らないからです。
もし予定通りの値段で売れなければ
住民負担はさらに大きくなりますので、
やはり都部以外の建て替えは
すごく難しいんです。
最後６つ目の原因は、
◎ 理事会の合意形成が難しい
こちらは国交省が公表している
マンションの建て替え実施状況ですが
築40年以上のマンションが
3万3,000棟あると考えられる中で
建て替えが実施されたのは
わずか0.9％の297棟程度です。
この中で１つの成功事例を紹介すると、
こちらは1956年に竣工した
日本初の民間分譲マンションと言われる
四谷コーポラスです。
2019年に、
このような素敵なマンションに
生まれ変わりましたが、
その成功要因には
次のようなものがありました。
◎ 住民による管理組合への
参加率が高かった
◎ 建て替えに対する
当事者意識が強かった
◎ 管理組合の理事長や理事への
信頼が熱かった
◎ 28戸を51戸に増やせたおかげで
事業費に当てられた
◎ 所在地がＪＲ四ツ谷駅から
徒歩５分の超高立地だった
このように
・ 容積に余裕がある
・ 立地が良い
・ 住民の意識が高い
・ 理事会がしっかり機能している
という条件が揃えば、
建て替えができるということなんです。
皆さんのマンションの理事会は
機能していますか？
住民の当事者意識は高いでしょうか。
「俺が死んでから建て替えてくれ」
などという当事者意識の欠落した
住民はいないでしょうか。
仮に四谷コーポラスのように
全ての条件が揃っていたとしても、
現時点では建築コストの高騰もあり
住民負担なしで建て替えられる
ケースは皆無でしょう。
このように１人2,000万円を
追加負担したとしても
99％が建て替え不可能と言われる理由は
こういったところにあるわけです。
今回はここまでです。
最終回の次回は、
◎ 建て替え以外の３つの選択肢
について解説します。
ぜひ、最終回もご覧くださいね♪
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
◆◆ よこやま今日のひとこと日記 ◆◆
先日、朝から頭・首・肩が痛くて
『ちょっとツライなぁー』
という日がありました。
でも、その日１日なんとか頑張って
過ごしいつもより早く寝ました。
ですが、残念ながら翌日もあまり
調子がよくありませんでした。
でもそのような日に限って
休めない日だったのです・・・。
そこで、
普段はいつも飲んでいる薬があるため
あまり頼らないのですが、
痛み止めのロキソニンを飲んでから
会社に向かいました。
そうしたら・・・
なんということでしょう♪
調子いいじゃないですかぁ～♪
たまには痛み止めに頼るのも
悪くないと思った横山でした。
皆さんも無理なさらずです！
