不動産実務検定ブログ
2025/01/06
『不動産投資の成功に絶対必要な知識』＜第１回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です。
不動産投資は、
学歴も家柄も職歴も関係なく出来る
投資方法だと思います。
しかし、
残念ながら失敗してしまう人も
少なくはありません・・・
『なぜ、失敗してしまうのか』
それは、
事前に学ぶべきところを
学んでいないからです。
今回のブログでは、
◎ 不動産投資の成功に絶対に必要な知識
について解説したいと思います！
ビジネスでは、
『失敗は成功のもと！』
『失敗は買ってでもしなさい！』
と言われますが、
不動産投資において失敗は
決して推奨されるものではなく、
もし失敗してしまえば
投資額が大きい分「破産」に
追い込まれる危険性もあります。
逆に言うと、
今回お伝えする要点を理解していれば
失敗することはなくなりますし、
不動産投資で成功する確率は
格段にアップしますので、
ぜひ、最後までお付き合い下さい♪
それでは早速解説していきたいと思います！
１つ目の知識は、
◎ 表面利回りと実質利回り
表面利回りについては
グロス利回りと言われるように
家賃収入÷物件価格
で導かれるパーセンテージです。
使い方としては、
集めた物件情報を
ざっくりとふるいにかけて
絞り込みたいときに使えます。
例えば、
家賃年収が1,000万円で
物件価格が1億円なら
1,000万円÷1億円
になり、
表面利回りは10％になります。
表面利回りはエリアの違いであったり
その物件の構造や築年数によって
利回りが違ってきます。
この表面利回りでは、
物件のイメージの関連性や
相場観を養うことができますが
実際のキャッシュフローは全く
反映できないのでご注意下さい。
なお、この表面利回りに
加味されていない項目としては
・空室損
・毎月の管理費
・物件取得時の経費
も含まれていません。
「物件取得時の経費」というのは、
例えば売買時の、
・仲介手数料
・登録免許税
・不動産取得税
で、合計７％前後が含まれていません。
こちらも注意するようにして下さい。
次に、実質利回りの解説をしていきます。
実質利回りとはネット利回りのことで、
家賃収入÷物件の取得総額
で導かれるパーセンテージです。
家賃収入から
・固定資産税
・管理費
・ローン返済
などの諸経費や手数料を
差し引いた後に残ったお金を
物件の取得総額で割った
パーセンテージになります。
しかし、実際の計算の中身は様々で
例えば、
・ローンの元金分の返済が
含まれていない
・分母が取得総額ではなく
物件価格のみになっている
なんてこともあるので注意が必要です。
使い方としては、
投資で期待する
年間キャッシュフローから逆算して
投資総額の規模を求める時に使います。
今回はここまでです。
次回のブログでは、
２つ目の知識、
◎ 担保評価の方法
について解説していきます！
ぜひ次回もご覧ください♪
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
◆◆ よこやま今日のひとこと日記 ◆◆
あけましておめでとうございます！
2025年になりましたね。
お正月は駅伝を楽しみながら、
来週行われるイベントの
資料作成をして過ごしました。
資料はなんとか間に合いそうで
今は少しだけほっとしております（笑）
皆さんはどんなお正月を過ごされましたか？
本年もどうぞよろしくお願いいたします♪
