不動産実務検定ブログ
2025/02/26
『2025年の経済と不動産投資』＜第５回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です。
▼『2025年の経済と不動産投資』＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1362
▼『2025年の経済と不動産投資』＜第２回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1365
▼『2025年の経済と不動産投資』＜第３回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1368
▼『2025年の経済と不動産投資』＜第４回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1371
第５回目の今回は、
今回はもう一つ注目している、
◎ オーナーチェンジ物件を活用した
区分マンション投資
について解説します。
これは、現在賃貸中の物件を購入し
賃借人が退去した後に
リフォームをして価値を高め
実需向けに売却する方法です。
ここでポイントになるのは、
・投資家向けの利回り相場
・実需向けの売買相場の乖離を利用する点
です。
一般的に投資用の物件は
見込める家賃収入から逆算して
その期待利回りから
売買価格が決まってきます。
例えば、
投資家の期待利回りが７％で
家賃10万円が見込める
中古マンションの売買相場は
10万円×12ヶ月÷７％＝1,714万円
ということになります。
ところが、
これが自ら住む実需向けの相場になると
一般的に投資向けよりも高くなり
利回りで言うと３～４％程度の
相場になってきます。
仮に４％の相場になると
10万円×12ヶ月÷４％＝3,000万円
となり、
投資家向けよりも1,300万円も高く
売れる可能性が出てくるわけです。
つまり、入居者がいる状態だと
売却対象は投資家になるので
物件価格は安くなり、
入居者がいない状態だと
売却対象は実需になるので
物件価格は高くなるわけです。
この価格乖離な性質を利用して
『アービトラージ投資』
を、行うわけです。
具体的には、
主に実需層が好むファミリータイプで
賃貸中の中古マンションを探します。
このようなオーナーチェンジ物件の
売値と、実需向けの売買相場を調べ
十分な価格乖離があれば
オーナーチェンジで購入します。
購入後は家賃収入を得ながら物件を保有し
空室になった際にリフォームをして
一般向けに売却し利益を確定させます。
今は特に実需の不動産相場が
高くなっている状況ですので、
オーナーチェンジの
区分マンション投資は
すごく狙い目だと思います。
ただ、オーナーチェンジの
区分マンション投資には
次のような注意点もあります。
１つは、
賃借人がいつ退去するかは
予測が難しいことです。
また退去後にリフォーム費用が
予想以上にかかる可能性もあります。
事前に部屋の内部をチェック
できればいいのですが
そうでない場合は要注意です。
さらに区分マンションは
担保評価が低いので
ローンを利用する場合は自己資金が
４～５割程度必要になってきます。
また、区分マンションには
修繕積立金や管理費の負担もあるので
購入前の資金計画がとても
重要になってきます。
このように、
不動産価格が高止まりしている状況や、
インフレ傾向や利上げ傾向を考えると
今までのようなレバレッジを利かせた
一棟アパート投資や新築投資は
潤沢な資産がすでにある
富裕層やベテラン大家さんなどの
強者の領域になってくると思います。
自己資金が少ない、
あるいは経験の浅い不動産投資家は
知恵や自らのリソースを使って
弱者の戦略を取る必要があります。
その点、
築古戸建や中古区分マンション投資は
強者が参入してこない領域ですし
それなりのスキルも必要になってくるので
チャンスは多いのにライバルは少ない
ブルーオーシャンなマーケットなんです。
2025年はますます
しっかりと準備をした投資家だけが
成功できる世界になってきますので
ぜひ、今のうちから準備を
進めてくださいね。
次回は最終回！
ぜひご覧くださいね。
---------------------------------------------------
◆◆ マスター認定短期集中講座講座 ◆◆
ウラケンこと代表理事の浦田健も登壇する
短期集中講座のお申込を受付しております。
浦田以外の講師陣も
すばらしい講師ばかりです。
２級から一気に学ぶことができる
短期集中講座は１年に１回のみ開催の
貴重な講座になっております。
新しい出会いの場にもなるこちらの講座
ぜひ、ご受講いただければと思います！
お申込心からお待ちしております♪
『2025年度 マスター認定短期集中講座』
▼ 詳細＆お申込みはこちらから
https://www.j-rec.or.jp/kouza/master.html
---------------------------------------------------
◆◆◆ 全国事例研究会 in 京都 ◆◆◆
毎年夏に行われます全国事例研究会ですが、
2025年の開催は「京都」です！
● 開催日 2025年7月5日（土）
● 会場 みやこめっせ
https://www.miyakomesse.jp/
▼ 詳細＆お申込はこちらから
https://www.j-rec.or.jp/kentei/2025zenkokujirei.html
インバウンドの観光客急増でも
ニュースになっている観光地ですので
今からご予定に入れていただき
京都では近い日程で大きなイベントが
あるとのことですので、
宿泊先なども事前に確保して下さいね♪
---------------------------------------------------
■■ 不動産実務検定Ｔシャツ 販売中 ■■
ウラケンがYouTubeの時などに着用している
『不動産実務検定Ｔシャツ』販売中です！
※他のデザインもあります♪
▼ お申込＆詳細はこちらから
https://www.j-rec.or.jp/topnewstopics/113
---------------------------------------------------
不動産実務検定は
「いつでも」「どこでも」「誰でも」
学べる講座になっています。
不動産の基礎から詳しく学べます！
ぜひ、ご受講下さいね！
▼ 受付中の講座はこちらから！
https://www.j-rec.or.jp/schedule
---------------------------------------------------
▼ 無料体験講座情報
https://www.j-rec.or.jp/othersemi/taiken_koza.html
▼ X（旧ツイッター）も更新しております♪
https://twitter.com/JREC17398134
▼ Instagram ショート動画配信中♪
＠jrec.fudousan
---------------------------------------------------
お申込心からお待ちしております♪
一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
◆◆ よこやま今日のひとこと日記 ◆◆
本日２月２６日は
◎ 包む（ラッピング）の日
だそうです♪
贈り物やプレゼントを“包む”ことで、
感謝の気持ちを伝えることの大切さや
プレゼントを贈る楽しさを伝えるために
制定された日とのこと。
もちろん「つ（２）つ（２）む（６）」の
語呂合わせからだそうです（笑）
今日は帰りに美味しい物でも買って
お家に帰りたいと思います♪
