不動産実務検定ブログ
2025/03/03
『2025年の経済と不動産投資』＜最終回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です。
▼『2025年の経済と不動産投資』＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1362
▼『2025年の経済と不動産投資』＜第２回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1365
▼『2025年の経済と不動産投資』＜第３回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1368
▼『2025年の経済と不動産投資』＜第４回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1371
▼『2025年の経済と不動産投資』＜第５回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1375
最終回の今回は、
◎ 2025年の具体的な
５つの投資戦略について
まとめたいと思います！
まず、１つ目の戦略は、
◎ 頭金を用意する
ことです。
一棟もののアパートに投資するにしても
築古投資をするにしても
自己資金は絶対に必要です。
ローンを利用した投資をするなら
約３割程度の頭金は必要になりますし、
たとえ数10万円の
築古戸建だったとしても
リフォームや登記などに
費用がかかりますので、
数百万円の自己資金は必要です。
２つ目の戦略は、
◎ 引き続き金利同行に気を配る
ことです。
2025年も日銀は明らかな利上げ方向です。
固定・変動いずれも上昇してきますので
既にアパートローンを借りている人は
銀行が利上げ交渉にやってくる
可能性は高いと思います。
当然金利が上がると
今までのようなキャッシュフローは
出なくなりますので
いつでも繰り上げ返済ができるように
自己資金を蓄えておくことが重要です。
また、今後銀行が金利を上げに
来た時の対応ですが
そのまま銀行の利上げ要求を飲むことは
絶対にしないで下さい。
まずチェックすることは
・銀行の調達金利が
いくら上がっているのか？
・その上でいくら金利を
上げたいのか？
具体的に聞くようにしましょう。
そしてとりあえずこちらの要求を
「半値八掛け二割引き」
程度で伝えるといいと思います。
つまり銀行が
0.5％上げると言ってきたら0.15％程度で
逆オファーするという感じです。
自己資本比率が高くないと
鼻で笑われることもあると思いますが
言ってみるだけただですから
とりあえず要望だけは
しっかりと伝えるようにして下さい。
３つ目の戦略は、
◎ ストレスチェックをより慎重に行う
ことです。
不動産投資の前にやっておくべき
事業シミュレーションは
空室率30～40％、金利4.5％くらいの
ストレスをかけても
キャッシュフローがプラスになるかどうか
この限界を見極めた上で
投資の判断をした方がいいと思います。
そして、築古投資と売却を
組み合わせた投資をする場合には
家賃相場や投資の売買相場と
実需の売買相場の乖離を
必ず調べるようにして下さい。
４つ目の戦略は、
◎ 初心者は築古戸建をまず検討する
ことです。
なぜなら、何度も言いますが築古戸建は
自己資金の少ない初心者には
うってつけの投資だからです。
もちろん中古区分マンションの
オーナーチェンジを狙ってもいいですが
投資金額はより大きくなりますし
必要になる自己資金も多くなります。
その点築古戸建なら、
タダで仕入れられることもありますので、
そんな物件を仕入れられれば
利回り100％を超えることもあります。
そして、築古投資のコツは
土地値以下で買える物件を
見つけることです。
つまり、
家がタダでついてくる物件を狙うことです。
もっと言うと、
路線価以下で買える物件を探すことです。
このような物件を買うことができれば
最悪土地値で売却できますので
損をすることはほとんどありません。
最後、５つ目の戦略は、
◎ 体型的に不動産投資の勉強をする
ことです。
今も昔もあまり勉強をせずに
不動産投資を始める人が多いですが
不動産投資はそんなに簡単に
儲かるものではありません。
株や投資信託などは投資をしたら
あとは会社任せになってしまいますが
不動産は投資をしてからも
投資家のスキル次第で
運用結果を良くも悪くもできる
唯一の投資手法です。
そういう意味で不動産投資は
投資というより、
事業と言った方がいいかもしれません。
つまり、事業運営のスキル際あれば
不動産は失敗しない唯一の
投資手法と言えます。
勉強もせず勢いで脱サラした経営者が
数年で会社を潰すように、
不動産投資も事業として取り組まなければ
生き抜いていくことはできません。
人口減少・空室拡大・金利上昇・増税など
これからは不動産に特化したノウハウを
身につけた投資家の方しか
生き残れません。
逆に言うと体型的なスキルを身につけた
一部の不動産投資家は
どんな時代になっても
生き残っていけると断言できます。
ぜひ、継続的な勉強を心がけて
いただければと思います。
今回のブログいかがでしたでしょうか。
今後も不動産の高値傾向は続きますが
『築古』と『売却』は
2025年の不動産投資のキーに
なると思うので
ぜひ、このチャンスを
見逃さないようにしてくださいね。
そしてこういう時代に重要なのは
何に投資をするかよりも
まず、誰と繋がるかだと思っています。
J-RECには沢山の仲間がおりますので
ぜひ繋がりを作って下さいね♪
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
◆◆ よこやま今日のひとこと日記 ◆◆
毎週土曜日の午前中は甥っ子と
『お茶会』をやるのが恒例です♪
まぁー、お茶会と言う名の遊ぶ会です（笑）
ちなみに先週の『お茶会』は、
ChatGPTを使ってよく飛ぶ紙飛行機の
折り方＆飛ばし方を調べて実験しました。
そうしたら、なんということでしょ～
本当によく飛ぶではありませんか！！！
ただ、今回はお家の中でしか
実験できなかったので
今度は大きな公園に行って飛ばそうねと
約束しました♪
甥っ子と一緒に紙飛行機を飛ばす
『公園お茶会』が楽しみすぎる
ちほおばちゃんでした！
