不動産実務検定ブログ
2025/04/14
『プロがあえて狙うワケアリ物件！』＜第３回＞
みなさん、こんにちは！
J-REC事務局の川口です。
本日のテーマは前回の続き、
プロがあえて狙うワケアリ物件！
です！
前回のブログはこちら
→ ＜第１回＞ ＜第２回＞
次にプロが狙うのは借地物件です。
なぜ借地物件が良いのかというと旧法借地権であれば
所有権と同じような強い権利があるので
借地といえども、ずっと使い続けることができます。
ただ、やはり所有権ではなく借地なので
その分とても安く買える可能性があります。
ちなみに旧法借地権かどうかはその借地権の設定が
1992年8月より前のものかどうかで見分けることができます。
これより前であれば旧法借地権、
あとであれば新法借地権ということになります。
旧法借地権であれば、一般的に20年ごとの更新がありますが、
基本的には更新し続ける限り永久に使用することができます。
地主さんは更新を拒否することができませんので
基本的には永久的に使い続けることができるのです。
もちろんアパートなどを建てる場合には、
地主さんへの建て替え承諾料が必要になりますが
借地は安く仕入れられる分利回りがとても高くなることが多いです。
ちなみに住宅地の借地権価格は所有権の60％程度で
残りの40％が地主さんが持つ底地権
ということになります。
この借地権と底地権の関係は
例えばコーヒーカップをイメージすると分かりやすいです。
お皿が底地でコーヒーカップが
借地とイメージしてみてください。
借地であるコップの部分は
コーヒーを入れたりして使い勝手がありますが
底地のお皿は権利があっても使い勝手は
コーヒーを載せるお皿ということだけになります。
なので、コーヒーカップさんから
借地代をいただくくらいしか使い勝手がないです。
借地には地主さんに対して
毎月賃借料をはらうことによって
その土地を自由に使うことができます。
ただ借地権付の古家をアパートなどに
建て替える場合には建て替え承諾料を地主さんに
払う必要があります。
なので借地物件を購入して
将来建て替える場合には借地を購入する前に
建て替え承諾料がいくらかかるのか
必ず事前に確認してから購入するべきです。
しかしひとつ欠点なのは
融資が物件価格の半分くらいしか受けられないことです。
なぜなら銀行は底地の部分に
担保をつけることはできないからです。
銀行は建物の部分にしか担保がつけられないので、
せいぜい建物の固定資産税評価額程度のローンが限界です。
なので現実的には物件価格の半分程度しか
融資を受けることができませんので
借地物件を購入する際には
相当の自己資金が必要になるわけです。
ただその分借地物件は安く買えますし
利回りがとっても高いので借地物件ばかりを狙って
投資する人も少なくありません。
---------------------------------------------------
本日はここまでです！
次回もお楽しみに(^-^)
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『2025年度 マスター認定短期集中講座』
▼ 詳細＆お申込みはこちらから
https://www.j-rec.or.jp/kouza/master.html
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◆◆◆ 全国事例研究会 in 京都 ◆◆◆
毎年夏に行われます全国事例研究会ですが、
2025年の開催は「京都」です！
● 開催日 2025年7月5日（土）
● 会場 みやこめっせ
https://www.miyakomesse.jp/
▼ 詳細＆お申込はこちらから
https://www.j-rec.or.jp/kentei/2025zenkokujirei.html
インバウンドの観光客急増でも
ニュースになっている観光地ですので
今からご予定に入れていただき
京都では近い日程で大きなイベントが
あるとのことですので、
宿泊先なども事前に確保して下さいね♪
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▼ お申込＆詳細はこちらから
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不動産実務検定は
「いつでも」「どこでも」「誰でも」
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不動産の基礎から詳しく学べます！
ぜひ、ご受講下さいね！
▼ 受付中の講座はこちらから！
https://www.j-rec.or.jp/schedule
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▼ 無料体験講座情報
https://www.j-rec.or.jp/othersemi/taiken_koza.html
▼ X（旧ツイッター）も更新しております♪
https://twitter.com/JREC17398134
▼ Instagram ショート動画配信中♪
＠jrec.fudousan
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お申込心からお待ちしております♪
J-REC事務局の川口です。
本日のテーマは前回の続き、
プロがあえて狙うワケアリ物件！
です！
前回のブログはこちら
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次にプロが狙うのは借地物件です。
なぜ借地物件が良いのかというと旧法借地権であれば
所有権と同じような強い権利があるので
借地といえども、ずっと使い続けることができます。
ただ、やはり所有権ではなく借地なので
その分とても安く買える可能性があります。
ちなみに旧法借地権かどうかはその借地権の設定が
1992年8月より前のものかどうかで見分けることができます。
これより前であれば旧法借地権、
あとであれば新法借地権ということになります。
旧法借地権であれば、一般的に20年ごとの更新がありますが、
基本的には更新し続ける限り永久に使用することができます。
地主さんは更新を拒否することができませんので
基本的には永久的に使い続けることができるのです。
もちろんアパートなどを建てる場合には、
地主さんへの建て替え承諾料が必要になりますが
借地は安く仕入れられる分利回りがとても高くなることが多いです。
ちなみに住宅地の借地権価格は所有権の60％程度で
残りの40％が地主さんが持つ底地権
ということになります。
この借地権と底地権の関係は
例えばコーヒーカップをイメージすると分かりやすいです。
お皿が底地でコーヒーカップが
借地とイメージしてみてください。
借地であるコップの部分は
コーヒーを入れたりして使い勝手がありますが
底地のお皿は権利があっても使い勝手は
コーヒーを載せるお皿ということだけになります。
なので、コーヒーカップさんから
借地代をいただくくらいしか使い勝手がないです。
借地には地主さんに対して
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ただ借地権付の古家をアパートなどに
建て替える場合には建て替え承諾料を地主さんに
払う必要があります。
なので借地物件を購入して
将来建て替える場合には借地を購入する前に
建て替え承諾料がいくらかかるのか
必ず事前に確認してから購入するべきです。
しかしひとつ欠点なのは
融資が物件価格の半分くらいしか受けられないことです。
なぜなら銀行は底地の部分に
担保をつけることはできないからです。
銀行は建物の部分にしか担保がつけられないので、
せいぜい建物の固定資産税評価額程度のローンが限界です。
なので現実的には物件価格の半分程度しか
融資を受けることができませんので
借地物件を購入する際には
相当の自己資金が必要になるわけです。
ただその分借地物件は安く買えますし
利回りがとっても高いので借地物件ばかりを狙って
投資する人も少なくありません。
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本日はここまでです！
次回もお楽しみに(^-^)
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インバウンドの観光客急増でも
ニュースになっている観光地ですので
今からご予定に入れていただき
京都では近い日程で大きなイベントが
あるとのことですので、
宿泊先なども事前に確保して下さいね♪
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