不動産実務検定ブログ
2025/05/14
『不動産を売る時の節税対策』＜第４回＞
みなさん、こんにちは！
J-REC事務局の川口です。
本日のテーマは前回の続き、
不動産を売る時の節税対策
です！
前回のブログはこちら
→ ＜第１回＞ ＜第２回＞ ＜第３回＞
3つ目の特例は譲渡損失の繰り返し控除です。
世の中には家を売って損を出す人もいて、
その損を3年間他の所得と総裁ができる特例があります。
具体的には、令和7年12月31日までに
今まで住んでいた家を譲渡して
新たな家を購入した場合に
旧マイホームに譲渡損益が出た場合は、
その譲渡損益をその年の
給与所得などから控除することができます。
もし損益通算しても控除しきれなかった
譲渡損失については６年以降3年にわたって
繰り越し控除をすることができます。
ただこの特例を受けるためには
結構細かな条件があるので
必ず国税庁のホームページや
税理士さんに相談して
チェックするようにした方が良いと思います。
次にアパートなどの事業用不動産を
売却した時の注意点について解説します。
アパートや戸建賃貸などの
賃貸用不動産を売る場合は
かなり注意が必要です。
なぜなら事業用不動産の売った時の譲渡の計算は
売った価格から単純に取得価格を
差し引いた金額にはならないからです。
つまり事業用不動産は
毎年減価償却をしているわけで
その分簿価が下がっているので
減価償却をした分が
そのまま譲渡になってしまいます。
例えば建物を3000万円で買って
10年で1000万円を減価償却をした分が
そのまま譲渡になってしまいます。
例えば建物を3000万円で買って
10年で1000万円を減価償却したら
簿価は2000万円です。
それを買った時と同じ価格の
3000万円で売ったとしても
簿価が2000万円なので
差し引き1000万円が
譲渡になってしまうわけです。
つまりアパートとして運用中に
減価償却で節税できた分が
売却時に課税対象として返ってくるということです。
これは事業用不動産を運営している以上
個人でも法人でも避けられないことですが
いくつか節税ポイントがあります。
１つは個人の場合には保有期間を5
年以上にして長期譲渡扱いにすること
2つ目は仲介手数料や測量費などの費用を
しっかり経費計上すること
３つ目は将来売ることを考えて
土地建物の按分比例を極端に建物に偏らせないことです。
またもしアパートを買い替える場合は
10年以上保有している場合について
事業用資産の買い替え特例を使って
節税をすることもできます。
この特例は、個人が特定の地域内にあるアパートを譲渡して
一定期間内に特定の地域内にある
別のアパートを取得した場合は
一定の要件のもに譲渡益の一部の税金を
将来に繰り伸べることができる特例です。
この特例が適用されると
最大で譲渡液の8割を課税対象から差し引くことができます。
つまり譲渡所得税等の負担を
8割引きにできる制度なんです。
具体的に数字を入れて考えてみます。
売却代金が1億円で、
譲渡、そして新たな不動産を1億円で取得したとします。
通常だと譲渡益に対する税金は
長期譲渡所得として約20%がかかり
1800万円の税金がかかりますから
新たに1億円の別の不動産を買うのに
1800万円が不足することになります。
そこでこの買い替え特例を利用すれば、
譲渡はその8割が軽減されますので
税金は20%の360万円で済みます。
ただし注意が必要で、
この特例を適用すると
新たに取得した不動産の
税務上の取得価格は
購入価格の1億円ではなく、
そこから軽減された譲渡益7200万円を差し引いた
2800万円になります。
つまりこの新たな不動産を次に売却した時は
軽減された譲渡7200万円が上乗せされ
税金が取り戻されます。
これがこの特例が課税の
繰り延べ制度と言われる所以です。
---------------------------------------------------
本日はここまでです！
次回もお楽しみに(^-^)
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ウラケンこと代表理事の浦田健も登壇する
短期集中講座のお申込を受付しております。
浦田以外の講師陣も
すばらしい講師ばかりです。
２級認定されている方が参加できる
短期集中講座は１年に１回のみ開催の
貴重な講座になっております。
新しい出会いの場にもなるこちらの講座
ぜひ、ご受講いただければと思います！
お申込心からお待ちしております♪
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▼ 詳細＆お申込みはこちらから
https://www.j-rec.or.jp/kouza/master.html
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毎年夏に行われます全国事例研究会ですが、
2025年の開催は「京都」です！
● 開催日 2025年7月5日（土）
● 会場 みやこめっせ
https://www.miyakomesse.jp/
▼ 詳細＆お申込はこちらから
https://www.j-rec.or.jp/kentei/2025zenkokujirei.html
インバウンドの観光客急増でも
ニュースになっている観光地ですので
今からご予定に入れていただき
京都では近い日程で大きなイベントが
あるとのことですので、
宿泊先なども事前に確保して下さいね♪
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ぜひ、ご受講下さいね！
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▼ 無料体験講座情報
https://www.j-rec.or.jp/othersemi/taiken_koza.html
▼ X（旧ツイッター）も更新しております♪
https://twitter.com/JREC17398134
▼ Instagram ショート動画配信中♪
＠jrec.fudousan
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お申込心からお待ちしております♪
J-REC事務局の川口です。
本日のテーマは前回の続き、
不動産を売る時の節税対策
です！
前回のブログはこちら
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世の中には家を売って損を出す人もいて、
その損を3年間他の所得と総裁ができる特例があります。
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その分簿価が下がっているので
減価償却をした分が
そのまま譲渡になってしまいます。
例えば建物を3000万円で買って
10年で1000万円を減価償却をした分が
そのまま譲渡になってしまいます。
例えば建物を3000万円で買って
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3000万円で売ったとしても
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譲渡になってしまうわけです。
つまりアパートとして運用中に
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ただし注意が必要で、
この特例を適用すると
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購入価格の1億円ではなく、
そこから軽減された譲渡益7200万円を差し引いた
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