不動産実務検定ブログ

 
みなさん、こんにちは
千葉支部の河田慎弥（カワタシンヤ）です。


▼河田講師のプロフィールはこちら
https://www.j-rec.or.jp/koushi/show/297


僕は主に築古戸建て投資をメインと
してるのですが、なかでも訳あり物件が
結構好きでして・・・ｗ


事故物件
再建築不可物件
借地トラブル
共有物物件
空中物件
等を手掛けます。


んんん？？
空中物件？？
さて、何でしょうか？？


聞いた事なくて当然です。


僕が作った造語なので・・
空中物件とは、


競売案件において土地の権利が一切ない
建物のみの案件の事を指します。
（所有権はもちろん借地権も地上権も
権限が何もない建物）


糸の切れてる凧のように地面に
くっついてない建物案件なので
こう呼んでます。


以下、試しにChatGTPに聞いてみました。


競売案件にて、土地の権利の一切ない
建物の入札を考えています。
いかがなものでしょうか？？


ChatGPT:
ご質問の内容は非常に重要かつ
デリケートなテーマです。


結論から言えば――


「土地の権利の一切ない建物」の
競売取得は、リスクが非常に高く、
基本的には“慎重に”かつ
“避けるべき”案件です。


なぜ土地の権利がない建物に
注意が必要か？


1. 土地使用権がない＝建物を
使用できない可能性


建物があっても、その下の土地に
借地権・使用権・地上権などが一切ない場合


・土地所有者の承諾なしでは
使用・修繕・売却もできない
・所有しても「住めない・貸せない・
壊せない」という“三重苦”


2. 土地所有者が使用料や立ち退きを
求める可能性


土地所有者は「不法占拠」と見なして


・使用料（地代）請求
・明渡し請求や建物収去（取り壊し）
　請求をしてくることがある
・和解できても、高額な費用が
　かかる可能性大


3. 転売・活用がほぼ不可能に近い


土地の利用許可が得られない限り


・売却・賃貸・再建築などが極めて困難
・融資や担保価値も期待できない


4. 競売物件特有のリスク


・この種の競売物件は「安い」のが
特徴ですが、それには明確な理由がある
・不動産業者でも避けるか、完全に再開
発目的など特殊用途でしか手を出しません


と、いうことです。


ところが！！！
土地の所有権も得た上で利回り
50％くらいはザラ中には100％超え
なんて事も起こり得るのです。


では、どんな場合にそんな事になるのか？？
長くなるので、競売不動産投資の極意　
第２回　を楽しみにお待ちください。


チームでの総落札数220件超えの
僕のサロンのホームページはこちらです。


ご参考まで
https://shinchan-kai.com/