不動産実務検定ブログ
2025/06/04
『新築アパートは絶対買ってはいけない！不動産投資のワナを徹底解説』＜最終回＞
みなさん、こんにちは！
J-REC事務局の平野です。
本日のテーマは前回の続き、
"新築アパートは絶対買ってはいけない！
不動産投資のワナを徹底解説"
です！
前回のブログはこちら
→＜第1回＞＜第2回＞＜第３回＞
最後に、営業マンを撃退する
究極の一言について解説したいと思います
もう営業マンがしつこくて
仕方がないときに
この2つの言葉を投げかければ
しつこい営業マンから
逃げることができるように
なりますので
ぜひ覚えておくように
していただきたいです。
まず一つ目は
「そんなに良いならあなたも
当然投資をしているんですよね？」
という一言です。
このように言うと
大抵社員はこの内規で投資が
できないようになってるんですよ
という風に返答されたりだとか
僕も買いたいんですけれども
属性が悪くてローンが
受けられないんですよ
という風に返事をされたりします
こういった者部は
営業のマニュアルで
決まっているのかもしれませんが、
こういう風に言われた時には
投資をしていない人から
買いたくはありませんと
きっぱり断るようにしてください。
そしてもう一つの究極の一言は、
「この物件を購入した時に
デットクロスの時期はいつ来ますか？」
「デッドクロスのシミュレーションを
していただけませんか？」
「そしてその対策法について
具体的にアドバイスして
いただけませんでしょうか？」
というふうに聞いてください。
このデットクロスを
知らないということは
不動産投資家失格です。
そしてもちろん、
この売る側の営業マンも
不動産投資を進める以上
絶対にこのデッドクロスを
理解しておかなければいけない
というふうに思いますが
このデッドクロスを
しっかり説明できる営業マンは
新築のアパートは売れない
というふうに思います。
この新築のアパート売れるということは
レッドクロスの怖さを知らないわけです。
さて今日のテーマは
いかがだったでしょうか？
繰り返しますが
新築アパート投手は
初心者には無理です。
それはなぜかというと
まず土地探しのスキルが必要です。
こういった不動産投資のノウハウを
知らないしデットクロスも
そもそも知らない営業マンから
アパートは買ってはいけません。
そして建築基準法の知識。
それから設計するための
知識も必要です。
さらには自治体の規制も違いますし
例えば豊島区の場合は
ワンルームマンション税として
1戸あたり50平米の住戸を作る場合には
1戸当たり50万円の税金を
納めないといけないのです。
そういった自治体独自の規制が
あったりしますので
良い土地があってもすぐに
買い付けを入れたり
することはできないのです。
買い付けを入れる前に
そういった法規を調べたり
どれくらいの大きさの部屋が
何戸ぐらい取れて
それがいくらで建築できるのか
またはその建物を建てるために
地はどれぐらいの基礎を作ればいいのか
杭は何メートル打たなきゃいけないのか
地盤改良でいけるのかどうか
そしてそのコストも含めて
事業収支も弾いた上で
その資金調達すらも考えた上で
土地の買い付けをしないといけないのです。
そして土地を購入してから
建物が完成して入居者が
入るまでのファイナンス戦略、
つまりこういったことを
全部ひっくるめると
我々がやっている
不動産実務検定の
マスターレベルの知識が
必要になってくるのです。
よく俺は自己資金が
1000万円2000万円あるから
メンテナスコストのかかる中古を
買うよりも新築を買って
楽にアパート経営をしたい
そんな投資家がいますけれども
正直1000万円2000万円の
自己資金では少ないと思います。
具体的には土地代を
キャッシュで購入できる資金力と
僕らのようなプロの
コンサルパートナーがいないと
最初から土地を買ってアパートを
新築するというのは
かなりの難易度だと思います。
初心者は中古のアパート
中古の1棟マンション
さらには中古の区分マンション
さらには中古の戸建てみたいな
ところからスタートするのがいいと思います。
そして経験を少しずつ積んで
5年10年の大家さんとしての
経験を積めばおそらく土地から
仕入れてアパートを
新築するという投資スキームも
できるようになると思います。
------------------------------------------------------------------
◆◆ マスター認定短期集中講座講座 ◆◆
ウラケンこと代表理事の浦田健も登壇する
短期集中講座のお申込を受付しております。
浦田以外の講師陣も
すばらしい講師ばかりです。
２級認定されている方が参加できる
短期集中講座は１年に１回のみ開催の
貴重な講座になっております。
新しい出会いの場にもなるこちらの講座
ぜひ、ご受講いただければと思います！
お申込心からお待ちしております♪
【2025年度 マスター認定短期集中講座】
▼ 詳細＆お申込みはこちらから
https://www.j-rec.or.jp/kouza/master.html
---------------------------------------------------
◆◆◆ 全国事例研究会 in 京都 ◆◆◆
毎年夏に行われます全国事例研究会ですが、
2025年の開催は「京都」です！
● 開催日 2025年7月5日（土）
● 会場 みやこめっせ
https://www.miyakomesse.jp/
▼ 詳細＆お申込はこちらから
https://www.j-rec.or.jp/kentei/2025zenkokujirei.html
インバウンドの観光客急増でも
ニュースになっている観光地ですので
今からご予定に入れていただき
京都では近い日程で大きなイベントが
あるとのことですので、
宿泊先なども事前に確保して下さいね♪
---------------------------------------------------
■■ 不動産実務検定Ｔシャツ 販売中 ■■
ウラケンがYouTubeの時などに着用している
『不動産実務検定Ｔシャツ』販売中です！
※他のデザインもあります♪
▼ お申込＆詳細はこちらから
https://www.j-rec.or.jp/topnewstopics/113
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不動産実務検定は
「いつでも」「どこでも」「誰でも」
学べる講座になっています。
不動産の基礎から詳しく学べます！
ぜひ、ご受講下さいね！
▼ 受付中の講座はこちらから！
https://www.j-rec.or.jp/schedule
---------------------------------------------------
▼ 無料体験講座情報
https://www.j-rec.or.jp/othersemi/taiken_koza.html
▼ X（旧ツイッター）も更新しております♪
https://twitter.com/JREC17398134
▼ Instagram ショート動画配信中♪
＠jrec.fudousan
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お申込心からお待ちしております♪
J-REC事務局の平野です。
本日のテーマは前回の続き、
"新築アパートは絶対買ってはいけない！
不動産投資のワナを徹底解説"
です！
前回のブログはこちら
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究極の一言について解説したいと思います
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なりますので
ぜひ覚えておくように
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デットクロスの時期はいつ来ますか？」
「デッドクロスのシミュレーションを
していただけませんか？」
「そしてその対策法について
具体的にアドバイスして
いただけませんでしょうか？」
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そしてもちろん、
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不動産投資を進める以上
絶対にこのデッドクロスを
理解しておかなければいけない
というふうに思いますが
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しっかり説明できる営業マンは
新築のアパートは売れない
というふうに思います。
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納めないといけないのです。
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あったりしますので
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することはできないのです。
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どれくらいの大きさの部屋が
何戸ぐらい取れて
それがいくらで建築できるのか
またはその建物を建てるために
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杭は何メートル打たなきゃいけないのか
地盤改良でいけるのかどうか
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その資金調達すらも考えた上で
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キャッシュで購入できる資金力と
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かなりの難易度だと思います。
初心者は中古のアパート
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仕入れてアパートを
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2025年の開催は「京都」です！
● 開催日 2025年7月5日（土）
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