不動産実務検定ブログ
2025/10/31
『不動産投資で成功したいなら減価償却費を極めよう！』＜第７回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です。
▼『不動産投資で成功したいなら
減価償却費を極めよう！』＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1516
▼『不動産投資で成功したいなら
減価償却費を極めよう！』＜第２回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1522
▼『不動産投資で成功したいなら
減価償却費を極めよう！』＜第３回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1526
▼『不動産投資で成功したいなら
減価償却費を極めよう！』＜第４回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1530
▼『不動産投資で成功したいなら
減価償却費を極めよう！』＜第５回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1533
▼『不動産投資で成功したいなら
減価償却費を極めよう！』＜第６回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1536
今回のブログでは、
◎ 設備と建物は分けて償却するのと
一体で償却するのどちらがいいのか？
について、こちらの計算結果を見て
改めて比較してみたいと思います。
上の建物と設備を分けて償却した場合
の表から見ていきたいと思います。
一番上が収入＝家賃になります。
利回りが20％ですので
年間300万円になるのですが
初年度は空室が半分ということで
150万円に減らしています。
そして、管理費が30万円、
購入時にリフォームをすることを想定して
修繕費を165万円計上しています。
また、担保の設定料や移転の登記料などの
初年度の購入経費が100万円ということで
税引前キャッシュフローが
初年度－145万円になっています。
また、減価償却費を建物と設備で分けて
● 700万円÷６年＝116.7 ➡ 117万円
● 300万円÷３年＝100.0 ➡ 100万円
● 117万円＋100万円 ➡ 217万円
こちらを経費化してマイナスすると
課税所得が初年度－362万円になります。
ただ、青色申告をすると３年間の
繰延損失控除ができますので、
２年度課税所得が＋53万円になりますが
初年度の課税所得-362万円を
損益通算すると－309万円になり
税金を払わなくていいですよ
ということになります。
３年度も53万円のプラスですが
累損化尊すると－256万円となり、
税金を払わなくていいですよ
ということになります。
そして、４年度に損益通算しても
まだ－103万円残ってしまいますが
この時点で欠損金繰越は
打ち切りになっているので
４年度の－103万円は５年度に
引き継ぐことができません。
と、言うことは
103万円分経費を落とし過ぎて
しまったということになります。
次に下の建物一体で償却した場合
の表を見ていきたいと思います。
収入＝家賃、支出は先程と一緒です。
なので、
初年度の税引前キャッシュフローは
－145万円になります。
違うのは減価償却を
建物一体でやっているので
● 建物価格 1,000万円÷６年＝166.7
➡ 166万円
になります。
ですので、課税所得は－311万円になり
分ける場合より51万円
経費が少なくなっています。
これを青色申告で３年間
繰り延べることができるので
４年目までいくとちょうど
±０ぐらいになり、
効率よく経費化できている
ということになります。
なので、建物一体で償却する方が
４年度、５年度、６年度に
設備で償却する分を
割り当てることが出来るので
建物と設備を分けて償却した場合よりも
課税所得が少なくなるんです。
ところが、
税引前のキャッシュローは同じですので
結果建物一体で償却した方が
税金を払う金額が少なくなり
効率よくキャッシュフローを残すことが
できるということになります。
なので、不動産投資をする場合は
投資をする前にこのような計算を
２種類シミュレーションして
どちらのパターンで償却した方がいいのか
土地と建物をいくらで分けたら
キャッシュフローにどういう影響を
与えるのかということを
考えながら購入して下さい。
同じ物件を、同じ利回り、
同じ金額で購入した場合は
このような知識があるのとないのでは
キャッシュフローの値が
５年後、10年後全く違ってきます。
今回はここまでです。
次回は「最終回」
ぜひ、ご覧くださいね♪
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J-REC事務局 横山千穂
