不動産実務検定ブログ
2025/12/12
『不動産投資の隠れた時限爆弾』＜最終回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です。
▼『不動産投資の隠れた時限爆弾』
＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1563
▼『不動産投資の隠れた時限爆弾』
＜第２回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1564
▼『不動産投資の隠れた時限爆弾』
＜第３回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1565
▼『不動産投資の隠れた時限爆弾』
＜第４回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1566
▼『不動産投資の隠れた時限爆弾』
＜第５回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1566
最終回の今回は
前回の『サブリース』より危険度が高い
１番最強の時限爆弾を紹介します！
ぜひ、最後までお付き合い下さい♪
１番最強の時限爆弾は、
◎ デッドクロス
です！
デッドクロスは浦田が23年前に
初めて一般にその現象を説明して
名付けた言葉ですが
このデッドクロスを一言で説明すると
『毎年の減価償却費の額を
元金返済の額が上回ったタイミング』
のことを言います。
このタイミングを過ぎると
「勘定合って銭足らず」
状態になるばかりか、
全く節税にならない
ということが起こります。
具体的にお伝えすると
例えば、
・申告所得が200万円なのに
財布の中には100万円しか残っていない
みたいなことになります。
これはローンを使って不動産投資を
している人に起きる現象で
・現金で投資している人
・ローン比率が50％以下の人
には、デッドクロスは起きませんし
心配する必要もありません。
つまりデッドクロスは、
『ローン比率がざっくり言って
60％以上ある人に起こる現象』
だと思っていいと思います。
なので、
ローンを使ってレバレッジを効かせた
不動産投資をする人は
デッドクロスのマネージメントが
とっても重要だということです。
では、不動産投資をして何年後に
デッドクロスが起きるのでしょうか。
それは構造、築年数、借入比率、
減価償却の仕方にもよりますが、
例えば、
築25年くらいで利回りが８％の
木造アパートがあるとします。
このような物件をフルローンに
近い形で購入すると
わずか４年でデッドクロスが来るので
キャッシュがほとんど残らないばかりか
４年後に逆ザヤになる可能性もありますし、
税金対策にもほとんどならないと思います。
しかもこのような築25年のアパートは
リフォーム代がすごくかかりますし
「お金を稼ぐために投資をしたのに
出費ばかりで何しているのかわからない」
ということになるので注意が必要です。
なので、
このような中途半端な築年数の
物件を購入する時には
自己資金をできるだけ多めに
投資するのがセオリーになります。
逆に新築物件の場合
フルローンで購入すると
デッドクロスの時期は15年先になりますが
この15年の間に残債を減らしたり
キャッシュを貯めておかないと
15年目以降は黒字倒産状態に
必ずなりますので、
きちんと財務マネジメントは
考えておかなければいけません。
このようにローンを利用した
不動産投資をする場合は
デッドクロスの知識は必須です。
今回のブログいかがでしたでしょうか？
せっかくいいアパートを購入できても
実は数多くの時限爆弾を抱えていて
これらの爆弾の存在を理解して
しっかりマネジメントできていないと
『思うように儲けることはできない！』
ということが、
理解できたのではないでしょうか
しかし、
このような時限爆弾をそれぞれ
回避する方法はすでにあって、
リスクの存在を事前に把握して
対処しておくことは
実は簡単なことなんです♪
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J-REC事務局 横山千穂
