不動産実務検定ブログ
2026/07/16
『バブル崩壊！もうマンションは高値で売れません！』＜第2回＞
こんにちは！
J-REC事務局の小川です。
前回のブログ➡『バブル崩壊！もうマンションは高値で売れません！』
＜第1回＞
前回は
『ついに都心マンションの下落が始まる』
について解説していきましたが、
今回は『反転下落のきっかけ』
について解説していきます。
――――――――――
なぜここに来て反転下落が始まったのか。
1つは売り出し価格と
制約価格の差が大きくなってきたことです。
こちらは不動産流通サイトの
レインズが出している売り出し価格と
制約価格の推移を表したグラフです。
(出典:REINS MARKET WATCH サマリーレポート)
昨年1月頃から
売り出し価格と制約価格の差が
急激に開いていることが分かりますよね。
その差はなんと3割に広がっています。
これは1億円で売り出しても
7000万円でしか制約しないことを
表しています。
最近は売り出し価格が高すぎて
価格交渉や値下げ交渉を経て
制約に至るケースが増えているために
売り出し価格と制約価格に
3割もの差が出てきているのだと思います。
つまり売りたい人は
高値で売りたいでも
買う人はその価格では買わない。
この差がどんどん広がっているんですよ。
業界ではこれをワニの口と言ったりします。
売り出し価格は上がっている。
でも制約価格はついてきていない。
その差がワニの口のように
開いているというわけです。
つまりこの制約価格近辺が
今の日本人がマンションを買える
限界値であるとも言えるわけです。
この売り出し価格は
僕らが毎日目にする株価のように
実際に売れた価格ではないんですよ。
ではなぜここまで売り出し価格が
高くなっているのかと言うと
このマンションは1億6000万円で
売りに出ているから
うちのマンションも
同じ価格にすれば売れるはずだ。
このような価格高等を
尻目に強気の価格で売り出す
丸出しの投資家だったり
仲回を依頼される不動産業者も
1000人仲回を鍛えがために
売主から価格査程の依頼が来ると
相場の1.5倍でとりあえず出しとけ
みたいな感じで高値で査程を出して
1000人を取りに行くという
いい加減な業者も多かったんです。
そしてもう1つ
この売り出し価格を
釣り上げていたのは転売ヤーです。
大型の人気を買って引き渡し直後に
即中古市場へ売り出す。
住むためではなく、
最初から転売益を狙って買う
不動産業者たちです。
しかし高すぎて不動産が売れなければ
その分在庫が増えていくわけで、
在庫が増えるということは
価格下落の圧力になるわけです。
転売ヤーも国内投資家も今までは
価格が上がり続ける前提で動いていました。
しかしこのゲームは
相場が右肩上がりの時だけ成立します。
相場が止まると一気に出口が
なくなってしまうんです。
この売り出し価格と
制約価格の大きな乖離が
今回のマンション価格の下落に
つがっているのは明らかなんですが、
もう少し改造度を上げて
不動産価格が下がる理由について
解説したいと思います。
次回は引き続き、
『反転下落のきっかけとは？』
～不動産価格が下がる理由について～
を解説していきます。
次回➡ ＜第3回＞
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