不動産実務検定ブログ
2020/09/09
『新築ワンルーム投資はやってはいけない本当の理由！（前編）』
みなさん、こんにちは！J-REC事務局の内山です！
今日は不動産の失敗事例としてよく聞く「新築ワンルームマンション投資」について絶対にやってはいけない理由をお伝えします！
最後までお読みいただければ、「新築ワンルームマンション」という言葉を見ただけで、
やってはいけない投資だということがわかるようになりますので、ぜひ最後までご覧ください！
1.「節税になります！」
営業マンの売り文句はだいたいワンパターンですが、1つ目として「節税になる」ということを言ってきます。
しかし、新築ワンルームマンション投資はほとんど節税になりません。
そもそもなぜ不動産投資が節税になるのかというと、
不動産が「減価償却資産」となり、減価償却費を経費として計上できることにより、結果的に所得税を圧縮できるという理由です。
しかし、新築ワンルームマンションは鉄筋コンクリート造です。
鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年ですので、例えば2,000万円の物件を買い、そのうち土地代が500万円、建物代が1,500万円と仮定します。
この建物部分の1,500万円を47年で均等償却すると、年間で32万円ほどしか所得控除にならないので、節税にはならないということがわかります。
2.「新築は資産価値が高い！」
新築は買った瞬間に積載超過になってしまうので、資産価値はほとんどありません。
詳しくは後編でお伝えします！
3.「空室リスクがない！」
サブリースがつくので空室リスクが無いという売り文句ですが、実はサブリースを信用してはいけません。
サブリース契約というのはたとえ「30年一括家賃保証」とうたっていても、「保証家賃の額は2年ごとに変更できる」というような契約内容になります。
将来周りに空室が増えてきて、サブリース会社に赤字が続くような状態になると、
保証家賃を下げられたり・・・サブリースを打ち切られたり・・・と、10年以内に契約変更が行われる可能性は高いです。
35年間、ずっと同じ家賃保証がされるということは絶対ではないので、信用してはいけません。
4.「年金代わりになって老後も安心！」
新築ワンルームマンション投資は、まったく年金代わりにはなりません。
逆に受け取る額は少なくなってしまいます・・・。
営業マンは「月々●万円で物件が手に入ります！35年経てばお家賃が丸々手に残るのでこれを年金にできるんですよ！」という営業トークで売っていきますが、実はこの収支の中には購入時の経費が含まれていません。
実際には登録免許税、保存登記、抵当権設定料、そして不動産取得税が3%かかるので、物件価格のだいたい5％ぐらいの経費がかかります。
100万円の自己資金を投入して買ったとすると、利回りは3.8%ぐらいになり、
投資家から見れば「まさにダメな投資」と言わざるを得ません。
不動産実務検定では全国各地の認定講座でライフプランニング、不動産投資、満室経営、税金対策、建築、ファイナンス、土地活用コンサルティングなど幅広い知識を学ぶことができます。
▼講座開催一覧
https://www.j-rec.or.jp/schedule
オンライン講座も開催しておりますので安心してご受講いただけます！
▼オンライン講座開催一覧
https://www.j-rec.or.jp/schedule/online
最初から受講するのは不安・・・という方は無料体験講座からお申し込みください♪
▼無料体験講座一覧
https://www.j-rec.or.jp/othersemi/taiken_koza.html
▼後書き
9月に入りましたが、毎日残暑が厳しいですね。
でも洗濯物は毎日良く乾くので嬉しいです♪
もう少し涼しいといいのですが・・・
以上、J-REC事務局の内山でした♪
----------------------------------------------------------------
不動産実務検定ではFacebook、Twitterを更新しております♪
ぜひ、フォローしていただければと思います♪
---------------------------------------------------------------
今日は不動産の失敗事例としてよく聞く「新築ワンルームマンション投資」について絶対にやってはいけない理由をお伝えします！
最後までお読みいただければ、「新築ワンルームマンション」という言葉を見ただけで、
やってはいけない投資だということがわかるようになりますので、ぜひ最後までご覧ください！
1.「節税になります！」
営業マンの売り文句はだいたいワンパターンですが、1つ目として「節税になる」ということを言ってきます。
しかし、新築ワンルームマンション投資はほとんど節税になりません。
そもそもなぜ不動産投資が節税になるのかというと、
不動産が「減価償却資産」となり、減価償却費を経費として計上できることにより、結果的に所得税を圧縮できるという理由です。
しかし、新築ワンルームマンションは鉄筋コンクリート造です。
鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年ですので、例えば2,000万円の物件を買い、そのうち土地代が500万円、建物代が1,500万円と仮定します。
この建物部分の1,500万円を47年で均等償却すると、年間で32万円ほどしか所得控除にならないので、節税にはならないということがわかります。
2.「新築は資産価値が高い！」
新築は買った瞬間に積載超過になってしまうので、資産価値はほとんどありません。
詳しくは後編でお伝えします！
3.「空室リスクがない！」
サブリースがつくので空室リスクが無いという売り文句ですが、実はサブリースを信用してはいけません。
サブリース契約というのはたとえ「30年一括家賃保証」とうたっていても、「保証家賃の額は2年ごとに変更できる」というような契約内容になります。
将来周りに空室が増えてきて、サブリース会社に赤字が続くような状態になると、
保証家賃を下げられたり・・・サブリースを打ち切られたり・・・と、10年以内に契約変更が行われる可能性は高いです。
35年間、ずっと同じ家賃保証がされるということは絶対ではないので、信用してはいけません。
4.「年金代わりになって老後も安心！」
新築ワンルームマンション投資は、まったく年金代わりにはなりません。
逆に受け取る額は少なくなってしまいます・・・。
営業マンは「月々●万円で物件が手に入ります！35年経てばお家賃が丸々手に残るのでこれを年金にできるんですよ！」という営業トークで売っていきますが、実はこの収支の中には購入時の経費が含まれていません。
実際には登録免許税、保存登記、抵当権設定料、そして不動産取得税が3%かかるので、物件価格のだいたい5％ぐらいの経費がかかります。
100万円の自己資金を投入して買ったとすると、利回りは3.8%ぐらいになり、
投資家から見れば「まさにダメな投資」と言わざるを得ません。
不動産実務検定では全国各地の認定講座でライフプランニング、不動産投資、満室経営、税金対策、建築、ファイナンス、土地活用コンサルティングなど幅広い知識を学ぶことができます。
▼講座開催一覧
https://www.j-rec.or.jp/schedule
オンライン講座も開催しておりますので安心してご受講いただけます！
▼オンライン講座開催一覧
https://www.j-rec.or.jp/schedule/online
最初から受講するのは不安・・・という方は無料体験講座からお申し込みください♪
▼無料体験講座一覧
https://www.j-rec.or.jp/othersemi/taiken_koza.html
▼後書き
9月に入りましたが、毎日残暑が厳しいですね。
でも洗濯物は毎日良く乾くので嬉しいです♪
もう少し涼しいといいのですが・・・
以上、J-REC事務局の内山でした♪
----------------------------------------------------------------
不動産実務検定ではFacebook、Twitterを更新しております♪
ぜひ、フォローしていただければと思います♪
---------------------------------------------------------------
