不動産実務検定ブログ
2020/10/06
『客付け営業さんからの家賃交渉を考える』
東京第６支部所属・静岡葵SGの不動産コンサルタント、松永です。
本日は『客付け営業さんからの家賃交渉』について考えてみたいと思います。
現在の入居率低下の時代、不動産オーナーをしていれば募集店の営業さんから、
「いまお部屋をご案内しているのですが、お家賃３，０００円どうにかならないでしょうか？」
などという問い合わせは良くあることだと思います。
皆さんならどうされますか？
もし貴方が１０戸のシングルタイプのアパートを所有していて、戸当たりの家賃が７０，０００円だとすると、
３，０００円の減額に応じた場合の年間の収入減は３６，０００円、
２年契約の場合、契約期間中の減額総額は７２，０００になります。
ということは３，０００円の減額に応じた場合の２年間の収入減とひと月の家賃はほぼ同じということになります。
賃料発生日がひと月以内で決まりそうな引き合いについては、減額に応じるのも一つの判断になるでしょう。
もちろん上記の前提がファミリータイプの場合には、入居期間が長くなる傾向がありますから、
賃料減額に応じた場合の損失額はひと月分の家賃を大きく上回るリスクもありますから、注意が必要です。
また別の見方をする場合、物件を売却しようとした時には、
収益還元で売却価格を算出すると家賃の減額は得策ではないかもしれません。
上記の通り戸当たり３，０００円の減額をすると年間の戸当たり収入減は３６，０００円。
１０戸のアパートなら３６０，０００万円の減額になり、
期待利回り8パーセントならば４，５００，０００円の価格低下になりますし、
期待利回り６パーセントの地域ならば６，０００，０００円の毀損をすることになります。
そうした場合、賃料の交渉には減額で応じるのではなく、ひと月のフリーレントで対応できたとすると、
賃料総額の減額は発生せず、物件価値の毀損も発生しないということになります。
賃貸経営は“経営”ですから答えは一つではありません。
あらゆる角度からの検証と、自らの経営方針に照らした意思決定が必要になるのではないでしょうか？
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東京第6支部 静岡葵SG
J-REC公認 不動産コンサルタント
松永 直樹
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ということは３，０００円の減額に応じた場合の２年間の収入減とひと月の家賃はほぼ同じということになります。
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もちろん上記の前提がファミリータイプの場合には、入居期間が長くなる傾向がありますから、
賃料減額に応じた場合の損失額はひと月分の家賃を大きく上回るリスクもありますから、注意が必要です。
また別の見方をする場合、物件を売却しようとした時には、
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期待利回り６パーセントの地域ならば６，０００，０００円の毀損をすることになります。
そうした場合、賃料の交渉には減額で応じるのではなく、ひと月のフリーレントで対応できたとすると、
賃料総額の減額は発生せず、物件価値の毀損も発生しないということになります。
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