不動産実務検定ブログ
2020/10/22
『利回りだけを見て物件を買ってはいけない』
こんにちは。名古屋第二支部の松久保です。
建築業に23年携わっており、賃貸経営業もまだ駆け出しですが３年目に突入し、45戸の物件を所有しています。
不動産投資を知ったのは8年前。会社を設立して間もない頃に不動産実務検定２級を受けたことがきっかけでした。
これは素晴らしい！すぐやりたい！！
と思いましたが、もちろん日の浅い経営者に貸してくれる銀行はどこにもなく、
ようやく設立5年目になる2年半前に一棟目を持つことができ、そこから徐々に所有物件を増やしています。
さて、前置きが長くなってしまいましたが、本題の利回りだけで買ってはいけない理由。
いくつかあるのですが、今回は建築の観点から利回りだけで買ってはいけない理由をお伝え致します。
アパマンの高騰が続いておりますが、例えば「築3５年RC 表面利回り１３％、空室１室のみ！」
こんな案件が舞い込んだらどうでしょうか？
飛びつく方も多いのではないでしょうか。
もちろん魅力的な数字ですよね。
しかし、これだけで飛びついてしまってはいけません。
私は相談を受ける場合も、自分で購入する場合も必ず下記の項目をチェックします。（今回は建築の観点のみ）
・基礎、外壁の状態はどうか。
・屋上防水（または屋根）の状態はどうか。
・配管の劣化具合はどうか。
・揚水ポンプはどうか。
・室内の設備機器類（キッチン・UB等）はあと何年くらい使用可能か。
・退去があった場合、相場家賃で借り手がつくためにどれくらいの費用が必要か。
等々。
これらは建物を維持するためにはどこかでかならずやらないといけない項目です。
短期売却を狙う業者ならいざ知らず、インカムを目的とした投資なら必ず念頭に入れておかなければいけません。
例えば、屋上防水や外壁がボロボロな場合、
雨漏りや爆裂といった現象が起こる前に塗装や防水を施さなければなりません。
そのコストは物件の大きさに比例しますが、数百万から数千万に及びます。
室内の内装、設備機器も同様で退去したらボロボロで数百万かかる、なんてこともあります。
購入した後にこれらが発覚したとしたらどうでしょう？
かなり経営を圧迫、もしくは負債を抱えてしまう可能性もあり得ますよね。
なので、築年数がある程度経過している物件の購入を検討される際はこれらの事に留意しながら、
購入前に必ず信用できるメンターか、懇意にしているリフォーム屋さん、建築屋さんに見てもらうようにしましょう。
必ず「購入前に！！」です。
買ってしまってからでは手遅れですので。
そして、大まかなメンテナンスコストが算出できたらその金額を踏まえた上で金額が合うかどうか検討することをお勧めします。
とはいえ、なかなか分かりづらく難しい部分ですので、不動産実務検定を受講の上、成長する大家の会にお越しください(^^♪
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名古屋第2支部 SG
J-REC公認 不動産コンサルタント
和工房株式会社 代表取締役
http://www.nagomi-reform.jp/company.html
成長する大家の会
http://seichou-ooyanokai.com/
松久保 正義
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不動産実務検定では全国各地の認定講座でライフプランニング、不動産投資、満室経営、税金対策、建築、ファイナンス、土地活用コンサルティングなど幅広い知識を学ぶことができます。
▼講座開催一覧
https://www.j-rec.or.jp/schedule
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さて、前置きが長くなってしまいましたが、本題の利回りだけで買ってはいけない理由。
いくつかあるのですが、今回は建築の観点から利回りだけで買ってはいけない理由をお伝え致します。
アパマンの高騰が続いておりますが、例えば「築3５年RC 表面利回り１３％、空室１室のみ！」
こんな案件が舞い込んだらどうでしょうか？
飛びつく方も多いのではないでしょうか。
もちろん魅力的な数字ですよね。
しかし、これだけで飛びついてしまってはいけません。
私は相談を受ける場合も、自分で購入する場合も必ず下記の項目をチェックします。（今回は建築の観点のみ）
・基礎、外壁の状態はどうか。
・屋上防水（または屋根）の状態はどうか。
・配管の劣化具合はどうか。
・揚水ポンプはどうか。
・室内の設備機器類（キッチン・UB等）はあと何年くらい使用可能か。
・退去があった場合、相場家賃で借り手がつくためにどれくらいの費用が必要か。
等々。
これらは建物を維持するためにはどこかでかならずやらないといけない項目です。
短期売却を狙う業者ならいざ知らず、インカムを目的とした投資なら必ず念頭に入れておかなければいけません。
例えば、屋上防水や外壁がボロボロな場合、
雨漏りや爆裂といった現象が起こる前に塗装や防水を施さなければなりません。
そのコストは物件の大きさに比例しますが、数百万から数千万に及びます。
室内の内装、設備機器も同様で退去したらボロボロで数百万かかる、なんてこともあります。
購入した後にこれらが発覚したとしたらどうでしょう？
かなり経営を圧迫、もしくは負債を抱えてしまう可能性もあり得ますよね。
なので、築年数がある程度経過している物件の購入を検討される際はこれらの事に留意しながら、
購入前に必ず信用できるメンターか、懇意にしているリフォーム屋さん、建築屋さんに見てもらうようにしましょう。
必ず「購入前に！！」です。
買ってしまってからでは手遅れですので。
そして、大まかなメンテナンスコストが算出できたらその金額を踏まえた上で金額が合うかどうか検討することをお勧めします。
とはいえ、なかなか分かりづらく難しい部分ですので、不動産実務検定を受講の上、成長する大家の会にお越しください(^^♪
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