不動産実務検定ブログ
2021/02/26
『一棟目がなかなか買えない人の特徴 第１回』＜全３回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！
今回のテーマは
『一棟目がなかなか買えない人の特徴』
最近、不動産投資家を目指す人が増えているようです。
そして、不動産投資家になると決めて物件を探し始めると・・・
「いい物件がなかなか見つからない！」
このようなお悩みは昔からあって、
初心者の方のほとんどが陥ってしまう現象です。
そして、なかなか物件を買うことができないので
出来合いの新築アパートや新築ワンルームマンションに目を移したり、
「土地を買って新築した方が早いんじゃないか」
という方向に流れていってしまう人もいます。
でも、この新築アパート新築ワンルームマンションが
最悪のパターンなんです。
こういった物件探しのパターンというのは、
不動産投資の初心者が必ずと言っていいほど陥ってしまう壁なんです。
では、なぜ初心者は必ずと言っていいほど
なかなか一棟目が買えないという罠に陥ってしまうのでしょうか。
今回はそのメカニズムをお伝えします！
このメカニズムがわかれば初心者でも、
３ヶ月もあればいい物件に巡り合うことができますし、
慌てて業者に進められる地雷物件を
つかむこともなくなります。
そして今回は、下記の３つのポイントを３回に分けて
お伝えしていきたいと思います。
① なぜ一棟目の物件をなかなか買うことができないのか
② 売値で購入を判断してはいけない
③ 常に３カ月以内に良い物件を購入する秘策
ぜひ、最後までお付き合いください！
それでは、さっそく１つ目のポイント
「なぜ一棟目の物件をなかなか買うことができないのか」
こちらは、大きく3つの要因があります。
まず１つ目は、
投資家本人が自分の身の丈をわきまえていない
ということがあります。
例えば、自己資金がそもそもなかったり、
いきなり「フルローンで１億円のマンションを買いたい！」
というようなイメージをお持ちの方が非常に多いんです。
そういう方は【自分のステージ】要するに自分の属性を踏まえた
狙うべき物件というもののターゲットを全然絞り込めていないんです。
なので、むやみに物件検索をしてもなかなか自分の基準に合う
良い物件を仕入れることができません。
そして、もちろん自己資金もありませんから
仮に良い物件が見つかったとしても購入することができないんです
そして２つ目は、
誰もが欲しがる物件を探してしまう
ということです。
これはどういうことかというと、
物件を探す基準が誰もが欲しがる、
<駅近徒歩５分以内> だったりだとか、
あるいは <築浅> だとか、
<現状満室でなければいけない> だとか、
要するに基準が高すぎるんです。
これは、ご結婚相手を探している独身の方々が
理想のパートナーに求める年収や容姿などの条件設定とよく似ていますよね。
実は不動産投資においても、
そういう誰もが欲しがる良い物件というものはそもそもないんです。
不動産投資における掘り出し物件というのは
自ら作り出すものなんです。
例えば駅から遠い築40年の築古物件とか、
現状全空室みたいな条件の物件があったとすれば、
そういった物件はめっちゃくちゃ安く買えます。
これを投資家本人のノウハウによって
再生をさせて価値を上げて満室にすることで
20%、30%の利回りを稼ぐことが出来るようになるんです。
そのようにして運営をしている物件っていうのは
他の人から見れば <掘り出し物件> になるわけです！
なので、初心者の方にぜひ覚えておいていただきたいのは、
不動産投資において掘り出し物件というものは、
そもそも最初から存在していないということです。
そして３つ目は、
勉強すればするほど物件のダメなところが目立ってしまって
結局買えないという罠に陥ってしまう
例えば具体的に物件を探し出す前にいろんな本を読んで
いろんなセミナーに行って物件の目利きのポイントを勉強する。
もちろん勉強するということは非常に熱心でいいことなのですが
求める物件の基準が上がってしまうことがあります。
そして、基礎のチェック、外壁のチェック、耐震性のチェックの１つでも劣っていると
「これは自分の条件に合わない」というふうに思いがちになってしまう。
基礎が傾いているだとか、雨漏りがしているだとか、トイレが和式であるとか、
あるいはお風呂がバランス釜で古臭いだとか・・・
法規的なところでケチをつけたりしてしまうこともあります。
例えば既存不適格物件といって、
その物件が建築された時は合法だったんですけれども
その後、建築基準法などが改正され、
現状の法律に合致しない建物が中にはあります。
こういった既存不適格物件というのは建て替えはできないけれども、
現状のままでリフォームをして経営や使用することは合法的にできるんです。
建物というものは４ｍ以上の公道に２ｍ以上接道している敷地に
なければいけないという建築基準法の基準がありますが
この接道が２ｍなかったりだとか、
例えば1.8ｍしか接道していなかったりだとか、
その取付道路が共用持分で位置指定道路みたいな形になっていたりだとか、
そこの位置指定道路に自分の権利がないだとか、
そのような法規的な、あるいは所有権的なケチが
つけられる物件が出てくることがあるんです。
もちろんそういう物件をプロの投資家であれば
理由がわかっているので狙って購入することができますが、
そのようなダメな条件というものを積み重ねていくと
もう自ら買える物件を少なくしてしまっていると言うような現象になるんです。
なので、勉強をすることはいいことなのですけれども
中古の物件を買う以上駄目なところは必ずありますので、
ダメなところを自分のノウハウでどのように価値を上げられるか
ということを考えることが重要になってきます。
今回はここまでです。
１つ目のポイントいかがだったでしょうか？
次回は２つ目のポイント
『売値で購入を判断してはいけない』
をお届けします！
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
