不動産実務検定ブログ
2021/04/09
『2021年 公示地価下落！不動産は今が買い？待ち？ 第２回』＜全３回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！
今回のテーマは
『2021年 公示地価下落！不動産は今が買い？待ち？』
こちらを全３回シリーズでお送りします！
▼2021年 公示地価下落！不動産は今が買い？待ち？ 第１回
https://www.j-rec.or.jp/blog/426
今回は第２回になります！
それでは早速プロの不動産業者さんが、
実際どんな指標を使っているかから解説いたします！
不動産投資の場面で実際どんな指標を使っているのか
具体的に解説していきましょう。
実は地価を表す指標は公示地価だけではありません。
土地の価格は一物四価と言われていて
４つの価格があるんです
１つは今回発表があった公示地価
２つ目は公示地価の保管調査となる都道府県基準地価
３つ目は相続税や贈与税の算定基準になる路線価
そして最後に
固定資産税評価額です。
都道府県基準地価は公示地価を補完するものなので
価格基準は公示地価と一緒です。
例えば公示地価が100であれば、基準地価も100となっていて
単に調査の地点が追加されているというイメージになります。
路線価は相続税などの算定基準になりますが、
その評価は公示地価の80％になっています。
最後に固定資産税評価額ですが、
これは公示地価や基準地価の70％になっていて
固定資産税や都市計画税の計算基準になっています。
この中でプロの投資家が投資の判断として使うのは、
路線価です
その理由は主に２つあります。
１つに公示地価や基準地価は、
全国の評価地点に紐付くものなので
評価地点から離れている土地の評価がしにくいんです。
その点路線価は土地の前面道路に紐付いている価格で、
同じ道路に面していれば単価は一律になるので
土地の評価を計算しやすいわけです
そしてもう１つは、
金融機関の土地の担保評価基準は公示地価の何％ではなく
路線価の70%80%といった見方をするからです。
ちなみに全国の路線価は、
国税庁のホームページですぐに調べられます。
例えば前面道路の路線価が30万円だとして面積が180平米なら
その評価額は5,400万円ということになります。
ここから実勢価格を求めるには0.8で割り戻せばいいので、
計算すると6,750万円となりこれが公示地価相当の評価になります。
銀行がお金を貸すときの土地の担保評価は、
一般的に路線価の80％程度ですので、
このケースでいうと担保評価は路線価格の
5,400万円×0.8で4,320万円ということになるわけです。
このようにプロの投資家は土地の評価をする際には、
路線価を好んで使うわけです
もちろん、土地を路線価評価額相当で買えれば
短期的には損することはありませんので
路線価付近で買えるかどうかを常に気にしながら
投資の判断をしているということなんです。
今回はここまでです。
最後の第３回では地価トレンドについてお伝えします♪
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
