不動産実務検定ブログ

2021/10/24

『実はねらい目!ワケあり物件5選』<前編>


みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です!


プロの投資家はあえて、
ワケあり物件を狙って買うことがあります。


なぜなら、市場価格よりかなり安く買えますし、
利回りも30%以上とかなりの高に周りを得られるからです。


しかし、どんなワケあり物件でもいいわけではありません。


当然買ってから思うように運用できなければ、
不動産ではなく  『 負 』  動産になってしまうからです.


そこで今回は不動産投資のプロがあえて狙う、

 

『実はねらい目!ワケあり物件5選』



を <前編><後編> の2回にわけてわかりやすく解説します!


今回のブログを読んでいただければ、

 

なぜ、プロが特定のワケあり物件を狙うのか

購入したワケあり物件を超優良物件に変える方法



が、わかります。


ぜひ、最後までお付き合いください!


まず最初は、ワケあり物件の特徴をおさらいします。


① 既存不適格物件

② 市街化調整区域にある物件

③ 傾斜地にある物件

④ 道路に接道していない物件

⑤ 奥行きが長すぎて建築不可

⑥ 減免道路が私道である

⑦ 上下水道が他人の敷地の下を通っている

⑧ 借地の物件

⑨ 事故物件

⑩ 建物に欠陥がある物件



この10個のワケあり物件の中で、
プロがあえて狙う物件を5つあげながら詳しく解説していきます。


まず1つ目は、

 

既存不適格物件



既存不適格とは、新築した時は合法だったけれども
その後建築基準法が変わるなどして、


今の規制には合わない建物になってしまった物件のことをいいます。


例えば、建蔽率をオーバーしていたり、
容積率をオーバーしている場合もあります。


なのでこういった 『既存不適格物件』 は、
相場よりもだいぶ安く買えることが多いんです。


将来建て替える時に、
同じ規模で建て替えができないというデメリットはありますが、


このまま使い続ける分には違法ではありませんので、
銀行の融資も基本的に問題なく受けることができると思います。


『既存不適格物件』 は建て替えなくても、
リフォームしながら長く使い続ければいいので


『既存不適格物件』 だからといって、
投資対象にならないということはありません。


ただ、同じ 『既存不適格物件』 でも、


売主が勝手に増築してしまった結果、
建蔽率や容積率をオーバーした場合は当然違法建築物になりますので、


これは、銀行からの融資を引くことが難しくなってしまいます。


なので、違法で増築した部分は壊すなりして適法にする前提で、
銀行へは融資相談をするようにしたほうがいいでしょう。


ちなみに、『既存不適格物件』 は一般には出口が取りにくいので、
買うときには思いっきり安く買ってできるだけ長く高利回りをねらうのが王道になります。


2つ目は、

 

前面道路が私道の物件



アパートなどの建築物は必ず、
建築基準法上の道路に接道していなければなりませんが、


『前面道路が私道』 であっても建築基準法上の道路として
扱ってもいいということになっています。


これを 『位置指定道路』 と言います。


ただ、ここで問題になるのが私道の部分に自分の持ち分が
あるのかないのかということになります。


もし私道に持分、つまり自分の所有権があれば
基本的には問題ありません。


ただ、銀行の担保評価は低くなってしまうので、
それ相応の頭金を用意する必要があります。


目安としては50%は自己資金がないと融資は厳しいと思います。


もう一つは私道に自分の持ち分がない場合です。


この場合は、他人の私道に物件が接道しているということになりますので、
銀行の評価では無接道敷地ということになってしまって融資を期待することはできません。


このように私道部分に自分の持ち分がなければ投資はしないほうがいいでしょう。
もし、めちゃくちゃ安くても将来の売却が極めて難しくなってしまうからです。


このように私道に接道している物件の場合には
必ず私道の部分に自分の持ち分がある事が条件になります。


そして、もう一つ気をつけておかなければいけないのは


私道の物件を買う際には権利者全員から
道路掘削の承諾が取れているかどうかを確認することです。


なぜなら将来物件を建て替える際に私道の権利者から
金銭を要求されることがあるからです。


もし、私道の権利者に不動産業者がいる場合には
ほぼ間違いなく承諾料を請求されるので注意しましょう。


また、工事車両が出入りすることでその承諾料を求められたり、
ゴミ置き場の設置場所で揉めることもあります。


なので、私道に接道している物件を購入する際には
必ず売主からこれらの承諾が取れているかどうかを確認しましょう。


もちろん承諾が取れていなければさらに安く買えることがありますが
プロでもなかなか手間のかかる交渉が必要になるので、


素人の方は投資を避けたほうが無難です。


ちなみに、私道を通行することを近隣と揉めることがあっても
もし生活通路としてその私道しか使えない場合には、


法的に通行する権利はありますので心配する必要はありません。


これを、

 

囲繞地通行権



と言います。


もし、「通行するな!」と理不尽な要求をされたり、
裁判沙汰になるようなことがあったり、
理不尽な金銭を要求されたりしたら、


この 囲繞地通行権 を主張するといいでしょう。


今回はここまでです。


次回は3つ目の 『ねらい目ワケあり物件』 をお伝えします!




 


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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂