不動産実務検定ブログ
2021/06/14
『事故物件の貸し方教えます！後編』
みなさんこんにちは！
J-REC事務局の内山です！
前編に続き、
『事故物件になってしまった場合の対処法』についてご紹介します。
孤独死が起きた時でも冷静に対処することができるように、
万一事故物件になっても収益を減らさずに経営を続けられるように、
ぜひご参考にしてみてください＾＾
前編はこちらから。
【目次】
事故物件路はどんな物件か？
入居者が死亡する背景と原因
発見したときにすべきことは？
次の入居者へどう告知するか？
事故物件になるのを防ぐ方法
『孤独死などを発見』した場合、
どのように対処すればいいのでしょうか？
まずはすぐに警察に連絡して、
ご遺体を搬出してもらうことになります。
当然、警察は「事件性があるかどうか」現場検証を行いますし、
警察が近隣に聞きこみ調査をする場合もあります。
そうすると「何かあったのか？」と近隣がざわつくことがありますし、
黙っているといらぬ噂を立てられたりすることもあります。
ですので、間違った噂が広がらないように
すぐに近隣挨拶をしてもらった方がいいと思います。
ある管理物件で高齢の入居者が孤独死され、
数日後、遺体の異臭で発見されたケースがありましたが
すぐに近隣挨拶をしたおかげで噂が広まることはありませんでした。
警察の一連の現場検証が終わったら、次に「清掃業者の手配」をします。
基本的に事故物件の場合は異臭の除去など『特別な清掃』が必要なので
専門の特殊清掃業者の手配をすることになりますし
こういった業者は同時に遺品の処分もしてくれます。
実際ニオイの除去には3日から1週間程度かかりますが、
それでも臭いが取れない場合には壁や床をはがして
板の部分まで取り替える場合があり、
その場合はかなり費用がかかってきます。
原状回復が終わったら、
次にお祓いをしてもらいます。
お祓いは結構重要ですので
必ずお願いするようにしましょう。
次に事故物件になってしまった場合の
『告知方法』について解説します。
まず事故物件になってしまった場合には、
新規の募集時に「心理的瑕疵やに特殊事情あり」という文言を
広告の備考欄に書く必要があります。
例えば相場に比べて半額になっている物件があったら
そのチラシの備考欄をぜひ見てみてください。
きっと「心理的瑕疵あり」と書かれていることが多いと思います。
もちろん募集の広告だけではなく
契約前の重要事項説明でも心理的瑕疵ありと告知する必要があります。
次に告知の期間ですが、
実はこれについては明確な法令やルールはありません。
一般的には告知する期間は入居者が2、3回入れ替わる、とか
5年～6年と言われたりします。
これは例えば大きな事件として報道され、
地域住民の記憶に長く残っているかどうかが問題で
時間がたって事件の記憶が薄れて
そのうち世間が忘れるくらいの期間が合理的な告知期間と言えます。
ですので殺人事件などの場合は長めになると思います。
もう1つの問題は『事故物件は家賃を下げるかどうか』です。
一般的には事故物件になった場合は
家賃を半額程度まで下げるケースが多いと思いますが、
実は家賃の安い事故物件を狙っている入居者も多いので
意外にあっけなく決まってしまうこともあるのです。
実は外国人の入居者は『事故物件』ということを
あまり気にしない方が多いのでそこまで家賃を下げる必要はありません。
事故が起きた場合にはかなりキレイにリフォームしますし
逆に外国人に人気になったりすることもあるのです。
最後に孤独死などの事故を
『事前に防ぐために投資家がすべきこと』について解説致します。
まずはなんといっても「入居者同士のコミュニケーション」を図ることです。
入居者にはお互い積極的に挨拶をしましょう、と促したり
大家さんの主催でバーベキューを催したりして
近所付き合いのきっかけづくりを
サポートするのもいいでしょう。
入居者同士が仲良くなることで、
もしご近所さんの様子がおかしければ
気軽に連絡をしてもらえる環境作りをしているケースもあります。
例えば、自治体には見回りサービスもありますし
電話で無料の安否確認サービスを提供している自治体もあります。
セコムやアルソックなども
「高齢者の見守りサービス」を提供していますし、
トイレにセンサーを付けてアプリで
行動を感知できる装置もありますので
高齢者を受け入れる際には
そういったサービスの利用を条件にするのもいいでしょう。
そして強くオススメしたいのが『孤独死保険』への加入です。
こちらの保険はオーナーの負担で入る保険ですが
もしもの時にかなりの部分で保証を受けることができます。
これからの日本では高齢入居者もどんどん増えてきますし、
空き家がどんどん増えていくと思います。
それに伴い、高齢者も積極的に受け入れていく必要があります。
今回ご紹介した対処法や予防策があれば、
安心して受け入れることができるようになると思います。
不動産投資というのは単に資産を増やすだけではなく、
『住』というとっても重要な社会基盤を支えているので
ぜひ、今回の話を参考に入居者が
安心して暮らせる環境を提供していって頂ければと思います。
以上、J-REC事務局の内山でした＾＾
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J-REC事務局の内山です！
前編に続き、
『事故物件になってしまった場合の対処法』についてご紹介します。
孤独死が起きた時でも冷静に対処することができるように、
万一事故物件になっても収益を減らさずに経営を続けられるように、
ぜひご参考にしてみてください＾＾
前編はこちらから。
【目次】
事故物件路はどんな物件か？
入居者が死亡する背景と原因
発見したときにすべきことは？
次の入居者へどう告知するか？
事故物件になるのを防ぐ方法
『孤独死などを発見』した場合、
どのように対処すればいいのでしょうか？
まずはすぐに警察に連絡して、
ご遺体を搬出してもらうことになります。
当然、警察は「事件性があるかどうか」現場検証を行いますし、
警察が近隣に聞きこみ調査をする場合もあります。
そうすると「何かあったのか？」と近隣がざわつくことがありますし、
黙っているといらぬ噂を立てられたりすることもあります。
ですので、間違った噂が広がらないように
すぐに近隣挨拶をしてもらった方がいいと思います。
ある管理物件で高齢の入居者が孤独死され、
数日後、遺体の異臭で発見されたケースがありましたが
すぐに近隣挨拶をしたおかげで噂が広まることはありませんでした。
警察の一連の現場検証が終わったら、次に「清掃業者の手配」をします。
基本的に事故物件の場合は異臭の除去など『特別な清掃』が必要なので
専門の特殊清掃業者の手配をすることになりますし
こういった業者は同時に遺品の処分もしてくれます。
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それでも臭いが取れない場合には壁や床をはがして
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きっと「心理的瑕疵あり」と書かれていることが多いと思います。
もちろん募集の広告だけではなく
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次に告知の期間ですが、
実はこれについては明確な法令やルールはありません。
一般的には告知する期間は入居者が2、3回入れ替わる、とか
5年～6年と言われたりします。
これは例えば大きな事件として報道され、
地域住民の記憶に長く残っているかどうかが問題で
時間がたって事件の記憶が薄れて
そのうち世間が忘れるくらいの期間が合理的な告知期間と言えます。
ですので殺人事件などの場合は長めになると思います。
もう1つの問題は『事故物件は家賃を下げるかどうか』です。
一般的には事故物件になった場合は
家賃を半額程度まで下げるケースが多いと思いますが、
実は家賃の安い事故物件を狙っている入居者も多いので
意外にあっけなく決まってしまうこともあるのです。
実は外国人の入居者は『事故物件』ということを
あまり気にしない方が多いのでそこまで家賃を下げる必要はありません。
事故が起きた場合にはかなりキレイにリフォームしますし
逆に外国人に人気になったりすることもあるのです。
最後に孤独死などの事故を
『事前に防ぐために投資家がすべきこと』について解説致します。
まずはなんといっても「入居者同士のコミュニケーション」を図ることです。
入居者にはお互い積極的に挨拶をしましょう、と促したり
大家さんの主催でバーベキューを催したりして
近所付き合いのきっかけづくりを
サポートするのもいいでしょう。
入居者同士が仲良くなることで、
もしご近所さんの様子がおかしければ
気軽に連絡をしてもらえる環境作りをしているケースもあります。
例えば、自治体には見回りサービスもありますし
電話で無料の安否確認サービスを提供している自治体もあります。
セコムやアルソックなども
「高齢者の見守りサービス」を提供していますし、
トイレにセンサーを付けてアプリで
行動を感知できる装置もありますので
高齢者を受け入れる際には
そういったサービスの利用を条件にするのもいいでしょう。
そして強くオススメしたいのが『孤独死保険』への加入です。
こちらの保険はオーナーの負担で入る保険ですが
もしもの時にかなりの部分で保証を受けることができます。
これからの日本では高齢入居者もどんどん増えてきますし、
空き家がどんどん増えていくと思います。
それに伴い、高齢者も積極的に受け入れていく必要があります。
今回ご紹介した対処法や予防策があれば、
安心して受け入れることができるようになると思います。
不動産投資というのは単に資産を増やすだけではなく、
『住』というとっても重要な社会基盤を支えているので
ぜひ、今回の話を参考に入居者が
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以上、J-REC事務局の内山でした＾＾
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