不動産実務検定ブログ
2021/07/16
『買ってはいけない区分マンション！チェックポイント12選 ＜後編＞』
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の菊池美紅です！
全２回シリーズでお伝えしております、
『買ってはいけない区分マンション！
チェックポイント12選』
▼『買ってはいけない区分マンション！
チェックポイント12選 ＜前編＞』
j-rec.or.jp/blog/495
今回も区分マンションならではの
「購入前チェックポイント」ついて、
さらに踏み込んだ解説をしていきたいと思います！
部屋の広さは家賃と同じで、
立地によって相場があります。
例えば、
「3点式ユニットバスはダメだ」
と言う人がいますが、代表理事 浦田の経験上、
それは家賃との兼ね合いとなるため、
一概にダメということはありません。
ただ最近は
「洗濯機置き場が部屋の中にあるかどうか」
は結構重要かもしれません。
家賃は立地と部屋の広さによって変わってきますが
都心に近づけば近づくほど狭く、
都心から遠ざかるほど広くなると思います。
都心から遠いのに部屋が狭い場合には
家賃を安くしないといけない、
または、そもそも競争力がない可能性があるので
その辺のバランスをチェックする必要があるのです。
ちなみにファミリー向けの区分を買って
出口で実需での売却を考えている場合には、
住宅ローン控除の対象となる50平米以上を
狙うようにした方がいいと思います。
なぜならそのほうが出口戦略の
選択肢が広がるからです。
まず築年数を見て、
旧耐震か新耐震かどうかを判断します。
具体的に1981年6月以降に
確認申請を取得した物件は新耐震。
それ以前に取得した物件であれば
旧耐震ということになります。
基本的には新耐震基準で建てられた物件に
投資する方が安心ですが、
旧耐震でも大規模修繕が済んでいて、
耐震補強済みの物件もあるので
一概に旧耐震だからダメだということはありません。
ただローンを利用する場合は、
古すぎるとローンが使えない場合があるので
ローンを使う場合は耐用年数が残っている、
＜築30年くらいまで＞を狙うのがいいと思います。
ここに「専任媒介」と書かれていれば
自社で買いとらずに三為取引をしている、
囲い込み物件の場合が多いので、
価格交渉はしやすいと思います
逆に売主と書いてある場合は
業者が買い取っている物件なので
あまり大幅な値引きは期待できないかもしれません。
これは駅前の不動産屋さんとは違って
建物を管理する会社のことをいいます。
例えば共用部の掃除や細かい修繕などは
必ずこの業者が手配して行います。
また修繕積立金の管理や大規模修繕の計画も
この管理会社が行います。
つまり管理会社次第で、
その物件の価値が変わってくる
と言っても過言ではないのです。
区分マンションの管理は
業界で名の通った会社がやっていることが多いですが
もし聞いたことがない管理会社がやっている場合には
注意しましょう。
次に管理会社の管理員が、
下記のどれにあたるのかをチェックします。
・駐在
・日勤
・巡回
常駐の場合は組合費から
月20万円くらい支払うので
戸数が200戸以下の場合は
コストオーバーという見方をします。
この設備のチェックもかなり重要です！
特に給湯器が、
ガスか電気なのか
は必ずチェックしてください！
なぜかというと例えばガス給湯器なら
取り替えるのに10万円程度で済みますが、
一方で電気給湯機だと30万円くらいかかったりするのです！
例えば築20年以上経っていて
一度も給湯器を交換していない場合は
壊れる可能性はかなり高いと思います。
なので交換費用を見越した買い付けを
するようにした方がいいと思います。
またエレベーターがある場合も要注意です。
エレベーターの交換となると
かなり大掛かりですし、費用もたくさんかかります。
交換する場合、50戸以上であれば
一人当たりの負担も少ないですが、
もし30戸程度の小規模な物件であれば、
あえてエレベーターのない物件を
選んだほうがいいかもしれません。
さていかがでしたでしょうか。
今回は物件資料を見ただけでわかる、
「中古区分マンション投資のチェックポイント」
をお伝えしました。
購入前に知っておきたいチェックポイントが満載の内容だったかと思います。
ぜひ参考にしてみてくださいね＾＾
不動産実務検定は「いつでも」「どこでも」「誰でも」
学べる講座になっています。
不動産の基礎から詳しく学べます！
ぜひ、ご受講下さいね！
▼ 受付中の不動産実務検定認定講座はこちらから！
https://www.j-rec.or.jp/schedule
一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 菊池美紅
J-REC事務局の菊池美紅です！
全２回シリーズでお伝えしております、
『買ってはいけない区分マンション！
チェックポイント12選』
▼『買ってはいけない区分マンション！
チェックポイント12選 ＜前編＞』
j-rec.or.jp/blog/495
今回も区分マンションならではの
「購入前チェックポイント」ついて、
さらに踏み込んだ解説をしていきたいと思います！
■間取りと平米数
部屋の広さは家賃と同じで、
立地によって相場があります。
例えば、
「3点式ユニットバスはダメだ」
と言う人がいますが、代表理事 浦田の経験上、
それは家賃との兼ね合いとなるため、
一概にダメということはありません。
ただ最近は
「洗濯機置き場が部屋の中にあるかどうか」
は結構重要かもしれません。
家賃は立地と部屋の広さによって変わってきますが
都心に近づけば近づくほど狭く、
都心から遠ざかるほど広くなると思います。
都心から遠いのに部屋が狭い場合には
家賃を安くしないといけない、
または、そもそも競争力がない可能性があるので
その辺のバランスをチェックする必要があるのです。
ちなみにファミリー向けの区分を買って
出口で実需での売却を考えている場合には、
住宅ローン控除の対象となる50平米以上を
狙うようにした方がいいと思います。
なぜならそのほうが出口戦略の
選択肢が広がるからです。
■築年数
まず築年数を見て、
旧耐震か新耐震かどうかを判断します。
具体的に1981年6月以降に
確認申請を取得した物件は新耐震。
それ以前に取得した物件であれば
旧耐震ということになります。
基本的には新耐震基準で建てられた物件に
投資する方が安心ですが、
旧耐震でも大規模修繕が済んでいて、
耐震補強済みの物件もあるので
一概に旧耐震だからダメだということはありません。
ただローンを利用する場合は、
古すぎるとローンが使えない場合があるので
ローンを使う場合は耐用年数が残っている、
＜築30年くらいまで＞を狙うのがいいと思います。
■取引対応
ここに「専任媒介」と書かれていれば
自社で買いとらずに三為取引をしている、
囲い込み物件の場合が多いので、
価格交渉はしやすいと思います
逆に売主と書いてある場合は
業者が買い取っている物件なので
あまり大幅な値引きは期待できないかもしれません。
■管理会社
これは駅前の不動産屋さんとは違って
建物を管理する会社のことをいいます。
例えば共用部の掃除や細かい修繕などは
必ずこの業者が手配して行います。
また修繕積立金の管理や大規模修繕の計画も
この管理会社が行います。
つまり管理会社次第で、
その物件の価値が変わってくる
と言っても過言ではないのです。
区分マンションの管理は
業界で名の通った会社がやっていることが多いですが
もし聞いたことがない管理会社がやっている場合には
注意しましょう。
次に管理会社の管理員が、
下記のどれにあたるのかをチェックします。
・駐在
・日勤
・巡回
常駐の場合は組合費から
月20万円くらい支払うので
戸数が200戸以下の場合は
コストオーバーという見方をします。
■設備
この設備のチェックもかなり重要です！
特に給湯器が、
ガスか電気なのか
は必ずチェックしてください！
なぜかというと例えばガス給湯器なら
取り替えるのに10万円程度で済みますが、
一方で電気給湯機だと30万円くらいかかったりするのです！
例えば築20年以上経っていて
一度も給湯器を交換していない場合は
壊れる可能性はかなり高いと思います。
なので交換費用を見越した買い付けを
するようにした方がいいと思います。
またエレベーターがある場合も要注意です。
エレベーターの交換となると
かなり大掛かりですし、費用もたくさんかかります。
交換する場合、50戸以上であれば
一人当たりの負担も少ないですが、
もし30戸程度の小規模な物件であれば、
あえてエレベーターのない物件を
選んだほうがいいかもしれません。
さていかがでしたでしょうか。
今回は物件資料を見ただけでわかる、
「中古区分マンション投資のチェックポイント」
をお伝えしました。
購入前に知っておきたいチェックポイントが満載の内容だったかと思います。
ぜひ参考にしてみてくださいね＾＾
不動産実務検定は「いつでも」「どこでも」「誰でも」
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ぜひ、ご受講下さいね！
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J-REC事務局 菊池美紅
