不動産実務検定ブログ
2021/08/19
『なぜ、不動産投資は相続対策になるのか？ 第２回』 ＜全３回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！
前回より全３回シリーズお伝えしております、
『なぜ、不動産投資は相続対策になるのか？』
▼ 『なぜ、不動産投資は相続対策になるのか？』 第１回
https://www.j-rec.or.jp/blog/511
第２回目の今回も
ぜひ、最後までお付き合いください♪
相続税の試算をするにはまず
相続財産を評価する必要があります
相続財産についてはその大半が土地建物か
現金株などの有価証券になります。
現金や有価証券は死亡した時の時価で評価しますが
土地建物については計算ルールに基づいて評価することになっています。
資産の評価が出たらその合計額から基礎控除額を引いて
アパートローンや住宅ローンなどの借入を引くと
相続税の課税評価額が出ます。
課税評価額が出たらあとは簡単です！
例えば課税遺産総額が１億円、
法定相続人が妻と子供2人のケース。
配偶者がいる場合増税は315万円になります。
仮に遺産が２億円なら1,350万円、
３億円なら2,860万円の相続税がかかってきます。
では次に
不動産投資はなぜ相続税の節税になるのか
その理由についてお伝えします。
例えば、300坪の更地を持っていてその相続評価は３億円だったとし、
相続人は妻と子供２人の３人とします。
このまま更地で相続すると2,860万円の相続税がかかります。
そこで、この更地に４億円の賃貸マンションを
フルローンで新築したとします。
すると、この更地は貸家建付地の評価になりますので
３億円の評価が２億4,600万円に下がります。
一方でマンションの評価額は貸家の評価額になりますので
４億円のマンションは１億6,800万円の評価になるわけです。
この、土地建物の合計からフルローンの４億円を引くと
相続税評価額は１,400万円になります。
つまり、更地３億円の評価の土地に
４億円の賃貸マンションをフルローンで新築すると、
相続税2,860万円は０になって節税ができるということなんです。
これが、
不動産投資で相続税が節税できる基本的なロジックです
しかし、何か疑問に思いませんか？
そうです。
新築ワンルームを60戸も作って満室経営ができるのかという疑問です
この事例は、実はある地主さんが相続の本をたくさん出版している
某コンサルタントに相談したときにそのコンサルタントに提案されたプランなんです。
場所は都心から電車で１時間離れた郊外。
この提案では、
建設業者も指定されていたということですから、
受注のあかつきにはこのコンサルタントに
相当のバックマージンが入ることになっていたと思われます。
この計画では利回りは10％確保できて
年間1,200万円のキャッシュフローが残る計画でしたが
それは、満室経営が維持できての話です。
近隣にはワンルーム需要はほとんどない地域でしたから
この地主さんが不安になるのも当然です。
結局この地主さんは、
需要もあってコストも安い戸建賃貸を建てて
相続対策だけではなく、
収益性も両立させることになりました。
将来多少の相続税を払うことになりますが
戸建賃貸の需要はとても高くて稼働率も高いので
その利益で相続税を払えばいいですし、
ローンも半分以下になったので精神的なプレッシャーもなくなりました。
このように間違っているとまでは言わないまでも
相続対策だけにフォーカスしてアパート事業としての評価を怠ってしまうと
レオパレスのようなアパートメーカーの餌食になってしまうことが多いんです。
でも、すべて悪徳アパートメーカーのせいだと言うわけではなく、
事前に勉強することで防げたこともあるのだと思います。
大きな落とし穴にはまらないためにも
ぜひ、不動産実務検定の受講をおすすめします♪
不動産実務検定は「いつでも」「どこでも」「誰でも」
学べる講座になっています。
不動産の基礎から詳しく学べます！
ぜひ、ご受講下さいね！
▼ 受付中の不動産実務検定認定講座はこちらから！
https://www.j-rec.or.jp/schedule
一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
