不動産実務検定ブログ

みなさん、こんにちは！J-REC事務局の菊池です！

前回に続き、「後悔しないマイホームの買い方6選」について、
ご紹介していきます！

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前回の内容はこちらから！

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【目次】

1.日本の家の価値は半分しか残らない
2.エリア選びの考え方
3.戸建てかマンションか？
4.新築か中古か？
5.間取りは何平米がベストか？
6.ローンの考え方
7.家をタダ同然で手に入れる方法について

早速前回の続きになりますが、
まずはエリア選びの考え方についてお伝えしていきます。

 

2.エリア選びの考え方

エリアには大きく分けて都心と地方とありますが、

マイホーム購入を不動産投資と考えて
金銭的な損を絶対にしたくないのであれば、


これはもう絶対に都心、
しかも東京の一択しかありません・・・！


「東京以外に、名古屋・大阪・福岡などはダメなのか」


という話がありますが


それらの地域の都心であれば、
まあ、いいかもしれません。


しかし、これから地方都市もどんどん人口が減りますし、
今後も人口が増える見込みなのはやっぱり東京しかないのです。


「都心だと価格も高いし部屋が狭くなっちゃうじゃないか」


という理由で、
広さ優先で郊外に家を買ってしまう人がいますが


これもNGです。


確かに都心の一等地、


例えば都心5区「港」「中央」「新宿」「渋谷」「千代田」


このエリアで5,000万円の物件というと
50平米以下の物件しかありませんが、


都心から電車で1時間も離れれば
同じ5,000万円でも100平米と、


2倍の広さになったりします。


しかし20年後はまったく違ったものになります。


おそらく都心5区の物件は値上がりして
都心から電車で1時間の物件は値下がりする可能性が高いでしょう。


これからますます少子高齢化で
利便性の高い都市に人口は集中しますから当然ですね。


このように、マイホームを不動産投資と考えれば


都心と地方どちらの方が資産価値が高いのか


こういう観点でマイホームを選ぶ必要があるのです。


 

3.戸建てかマンションか？

次に戸建てかマンションかについて解説しましょう。


これも、持ち家を不動産投資と考えるなら
マンション一択です。


なぜなら東京の都心で
一戸建てを買おうとすると


まず億は超えるでしょう。


しかも普通のサラリーマンが
都心の駅近に一戸建てを持つのはほぼ不可能でしょう。


また一戸建ては自分でメンテナンスをしなければいけませんが
マンションであれば共用部のメンテナンスは管理会社がやってくれますし


全く手間がかかりません。


さらに将来賃貸に出したり
売却をすることを考えると


一戸建てよりも断然マンションの方が有利だと言えるのです。


 

4.新築か中古か？

次に持ち家を不動産投資の観点から考えた場合に
新築か中古か、どちらを買うのが得かを考えてみましょう。


これも先に答えを言ってしまうと
よほどの好立地でない限り中古の一択です。


なぜなら日本の新築住宅は買った途端に
値が下がってしまうからです。


例えばデベロッパーから新築住宅を購入する場合は
当然その土地建物にデベロッパーの利益が乗っています。


したがって購入した途端に
利益を差し引いた価格が


建物の評価になってしまうのです。


これは新車を買って、すぐに中古車として売ると、
値が下がってしまうのと同じで、


日本の建物も、新築は買った途端に値が下がってしまうのです。


新築は購入してすぐに価格が下がってしまって
20年くらいは債務超過の状態になっているので、


仮に売ったとしてもローンが残ってしまうのです。


当然なかなか売ることはできず、


売って損が出てしまえば
住み替えも容易ではなくなってしまうのです。


なので家が資産かどうかというのは
単に家を所有しているだけではダメで、
 

基本的には純資産がプラスになっていないと資産とは言えないのです。

ちなみに純資産がプラスの状態というのは


家の評価額からローンの残債を引いた額が
プラスである状態です。


「中古は設備が古いから絶対新築のほうがいい」


と言っても設備はいくらでも新品に交換することができます。


なので「絶対に新築がいい」と思っている人は
損をする可能性が極めて高いので
購入には慎重になるべきだと思います。


また資産かどうかというのは、
投資の観点から言うと


純資産がプラスというだけではなく

 

その家を貸した時にしっかり収益を生み出すかどうか

 

という視点も必要です。

なので中古住宅を購入する際には
必ず家賃相場を調べ、
あなたが住まなくなった時に、


最低でも毎月の家賃でローンが返していける物件であれば
不動産投資として考えた場合には「合格」ということになります。


ちなみに今、自分の家を売ったらいくらなのかを
常に把握しておくことは


純資産がプラスかどうかを常にチェックする上で
とても重要になってきます。


これが分かっていないとローンの残債を引いて
純資産がプラスなのかマイナスなのか分かりませんよね。


なので物件の相場感を常に理解しておくのは
とっても重要なのです。


相場をチェックする方法は簡単で、
SUUMOやホームズなどの不動産ポータルサイトで


自分のエリアの中古住宅が今いくらで取引されているかは
すぐに調べることができると思います。




今回はここまでです！


次回も『後悔しないマイホームの購入方法』について
さらに詳しく解説していきます♪



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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
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