不動産実務検定ブログ
2021/11/08
『こんな不動産屋はヤバい！不動産投資で騙されない管理会社の選び方』後編
みなさん、こんにちは！J-REC事務局の内山です！
今日は不動産投資の成功のために、
『失敗しない』不動産管理会社の選び方についてご紹介します！
現在、管理会社に不満を持っていたり管理を切り替えたいと思っているなら
今後その業者と関係を維持すべきかどうか、
それとも管理を切り替えるべきかどうかその判断ができるようになると思います。
---------------------------------------------
1.賃貸住宅管理業の登録制度とは？
2.登録業者の5つの義務
3.サブリース業者も登録の対象
4.管理会社とトラブルになった場合の対処法
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『登録業者の5つの義務』
その前にそもそも賃貸住宅管理業とはどんな業務を行うのか整理しておく必要があります。
賃貸住宅管理業とは賃貸住宅をオーナーから委託を受け賃貸住宅の維持保全、
家賃等の金銭管理、入居者対応を行う事業だと定義されています。
そして令和3年6月15日からはこの業務を行う事業者は国交省への登録が義務づけられます。
これが1つ目の義務になります。
ただし登録の要件は管理戸数が200戸以上の場合ということになってくるので
200戸未満の小規模の管理の場合は登録義務は必要ありません。
ただしサブリースについては戸数に関係なく全ての業者が登録対象になります。
また登録の対象になるのは住宅の管理についてのみなので事務所や店舗駐車場の管理については適用されません。
2つ目は業務管理者の配置です。
これは管理を行う事務所ごとに賃貸管理の一定の知識や経験を持った人員を1名以上配置するということです。
事務所ごとというのはつまり支店や営業所ごと、ということになります。
ちなみに設置する経験者は令和4年6月までは基本的に2年以上の実務経験と講習が必要になります。
3つ目は管理契約を結ぶ前の重要事項説明です。
従来は具体的な管理内容をよく説明しないで管理業務を行うケースが多かったのでトラブルが絶えなかったわけです。
なので今後は管理業務の内容や実施方法について事前に書面で説明する必要があります。
4つ目は財産の分別管理です。
管理会社は大家さんに代わって家賃の集金代行を行うのが一般的ですが
その預かった家賃がその業者の財布と一緒くたになってしまってどんぶり勘定になっているケースは少なくありません。
また敷金も預かり家賃や会社の他の売り上げや経費などと同じ一つの口座で管理されていることもあって
管理会社がその敷金を使い込んでしまう、といったケースもありました。
そこで今回財産の分離管理が義務化されたわけです。（そもそも分別管理なんて当たり前なんですが）
そんな当たり前のことが不動産業界はできていなかったわけですが
運悪くそんな不動産業者に当たった大家さんは本当にたまったもんじゃありませんね。
5つ目は大家さんへの定期報告です。
業務の実施状況について大家さんに定期的に報告する義務になります。
というかこんなことを義務化していなくても月1回以上管理報告を大家さんにするのは当たり前の話です。
こんなことをいちいち制度化しなければいけないほど実は不動産業界って遅れているのです。
この法律は一般的な賃貸管理業務だけではなく家賃を保証するサブリース業者も対象になります。
そこで次にサブリース業者に対して新たに義務づけられたルールについて解説していきます。
---------------------------------------------
『サブリース業者も登録の対象』
まず1つ目は不当な勧誘行為の禁止です。
サブリースの営業ではオーナーに30年間変わらない家賃をずっと保証させると誤認させるような
かなりグレーな勧誘が1990年代からずっと行われていました。
実際には保証家賃の見直しが2年ごとに行われるのにそれをあえて伏せて営業していたわけです。
2つ目は誇大広告等の禁止です。
同じように広告宣伝によっても家賃が30年間変わらず補償されると誤認させるような広告は禁止になりますし、
高い入居率などを偽るのも当然禁止になります。
3つ目は契約前の重要事項説明です。
今後はサブリース契約をする前に書面で事前に説明をしなければならなくなりましたので
騙されたというオーナーはおそらく少なくなるでしょう。
では最後に今、管理を委託している業者と
今後どう付き合っていけばいいのかについて解説します。
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『管理会社とトラブルになった場合の対処法』
まず一般の管理の場合に確認すべきポイントは次の5つです。
1.国交省への登録が済んでいるのか
2.管理委託契約書はあるか
3.業務責任者はだれなのか
4.家賃の分別管理はどのように行われているか
5.最低月に1回は定期的な報告があるかどうかです
またサブリース契約の場合は改めて保証期間や家賃の減額等についての内容を契約書で確認するようにしましょう。
もし管理会社から明確で誠実な対応が期待できないなら
これを機会に管理は早々に切り替えたほうがいいでしょう。
しかし管理を切り替える際にまれに管理会社から悪質な妨害工作を受けるケースもあります。
そんなトラブルに巻き込まれた場合は
無料で法律相談ができる法テラスに相談したり紛争解決センターに相談すると良いと思います。
トラブルが深刻化した場合には裁判による解決しかなくなり高額な弁護士費用がかかってきますし、
深刻なトラブルになる前であればこういった紛争解決センターに相談するのも一つの方法です。
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不動産投資はすべて業者任せでうまくいくほど甘くありません。
仮に管理を任せるのであってもオーナー自身が勉強して
全てをコントロールすることができる状態にしておくことが重要です。
ぜひ不動産実務検定で体系的に賃貸管理業を学んでみてください♪
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不動産実務検定では全国各地の認定講座で、
ライフプランニング、不動産投資、満室経営、税金対策、建築、
ファイナンス、土地活用コンサルティングなど幅広い知識を学ぶことができます。
▼講座開催一覧
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今日は不動産投資の成功のために、
『失敗しない』不動産管理会社の選び方についてご紹介します！
現在、管理会社に不満を持っていたり管理を切り替えたいと思っているなら
今後その業者と関係を維持すべきかどうか、
それとも管理を切り替えるべきかどうかその判断ができるようになると思います。
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1.賃貸住宅管理業の登録制度とは？
2.登録業者の5つの義務
3.サブリース業者も登録の対象
4.管理会社とトラブルになった場合の対処法
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『登録業者の5つの義務』
その前にそもそも賃貸住宅管理業とはどんな業務を行うのか整理しておく必要があります。
賃貸住宅管理業とは賃貸住宅をオーナーから委託を受け賃貸住宅の維持保全、
家賃等の金銭管理、入居者対応を行う事業だと定義されています。
そして令和3年6月15日からはこの業務を行う事業者は国交省への登録が義務づけられます。
これが1つ目の義務になります。
ただし登録の要件は管理戸数が200戸以上の場合ということになってくるので
200戸未満の小規模の管理の場合は登録義務は必要ありません。
ただしサブリースについては戸数に関係なく全ての業者が登録対象になります。
また登録の対象になるのは住宅の管理についてのみなので事務所や店舗駐車場の管理については適用されません。
2つ目は業務管理者の配置です。
これは管理を行う事務所ごとに賃貸管理の一定の知識や経験を持った人員を1名以上配置するということです。
事務所ごとというのはつまり支店や営業所ごと、ということになります。
ちなみに設置する経験者は令和4年6月までは基本的に2年以上の実務経験と講習が必要になります。
3つ目は管理契約を結ぶ前の重要事項説明です。
従来は具体的な管理内容をよく説明しないで管理業務を行うケースが多かったのでトラブルが絶えなかったわけです。
なので今後は管理業務の内容や実施方法について事前に書面で説明する必要があります。
4つ目は財産の分別管理です。
管理会社は大家さんに代わって家賃の集金代行を行うのが一般的ですが
その預かった家賃がその業者の財布と一緒くたになってしまってどんぶり勘定になっているケースは少なくありません。
また敷金も預かり家賃や会社の他の売り上げや経費などと同じ一つの口座で管理されていることもあって
管理会社がその敷金を使い込んでしまう、といったケースもありました。
そこで今回財産の分離管理が義務化されたわけです。（そもそも分別管理なんて当たり前なんですが）
そんな当たり前のことが不動産業界はできていなかったわけですが
運悪くそんな不動産業者に当たった大家さんは本当にたまったもんじゃありませんね。
5つ目は大家さんへの定期報告です。
業務の実施状況について大家さんに定期的に報告する義務になります。
というかこんなことを義務化していなくても月1回以上管理報告を大家さんにするのは当たり前の話です。
こんなことをいちいち制度化しなければいけないほど実は不動産業界って遅れているのです。
この法律は一般的な賃貸管理業務だけではなく家賃を保証するサブリース業者も対象になります。
そこで次にサブリース業者に対して新たに義務づけられたルールについて解説していきます。
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『サブリース業者も登録の対象』
まず1つ目は不当な勧誘行為の禁止です。
サブリースの営業ではオーナーに30年間変わらない家賃をずっと保証させると誤認させるような
かなりグレーな勧誘が1990年代からずっと行われていました。
実際には保証家賃の見直しが2年ごとに行われるのにそれをあえて伏せて営業していたわけです。
2つ目は誇大広告等の禁止です。
同じように広告宣伝によっても家賃が30年間変わらず補償されると誤認させるような広告は禁止になりますし、
高い入居率などを偽るのも当然禁止になります。
3つ目は契約前の重要事項説明です。
今後はサブリース契約をする前に書面で事前に説明をしなければならなくなりましたので
騙されたというオーナーはおそらく少なくなるでしょう。
では最後に今、管理を委託している業者と
今後どう付き合っていけばいいのかについて解説します。
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『管理会社とトラブルになった場合の対処法』
まず一般の管理の場合に確認すべきポイントは次の5つです。
1.国交省への登録が済んでいるのか
2.管理委託契約書はあるか
3.業務責任者はだれなのか
4.家賃の分別管理はどのように行われているか
5.最低月に1回は定期的な報告があるかどうかです
またサブリース契約の場合は改めて保証期間や家賃の減額等についての内容を契約書で確認するようにしましょう。
もし管理会社から明確で誠実な対応が期待できないなら
これを機会に管理は早々に切り替えたほうがいいでしょう。
しかし管理を切り替える際にまれに管理会社から悪質な妨害工作を受けるケースもあります。
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深刻なトラブルになる前であればこういった紛争解決センターに相談するのも一つの方法です。
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