不動産実務検定ブログ

2022/06/10

『2022年度ついに本格的な地価上昇?』<第2回>


みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂 です!


前回より 全4回シリーズ でお送りしております

 

「2022年度
  ついに本格的な地価上昇?」



▼ 「2022年度ついに本格的な地価上昇?」
  <第1回>
  https://www.j-rec.or.jp/blog/716
 


第2回目早速スタートです!

 

<土地価格の基本となる
       一物四価とは?>



地価を表す指標について
少しおさらいをしておきましょう。


実は地価を表す指標は
公示地価だけではありません。


そしてプロの不動産業者は

 

公示地価を参考にすることは
ほとんどありません



どういうことなのか具体的に
お伝えしていきます。


実は土地の価格は一物四価と言われていて
四つの価格があるんです。

 

① 公示地価


② 公示地価の補完調査となる
  都道府県基準地価


③ 相続税や贈与税の
   算定基準になる路線価


④ 固定資産税評価額



都道府県基準地価は
公示地価を補完するものなので


価格基準は一緒です。


例えば


公示地価が100であれば
基準地価も100となっていて


単に調査の地点が追加されている
というイメージです。


路線価は相続税などの算定基準になりますが、
その評価は公示地価の80%になっています。


最後に固定資産税評価額ですが、


これは公示地価や基準地価の
70%になっていて、


固定資産税や都市計画税の
算定基準になっています。


ちなみにそれぞれの地価を
一発で検索できる便利なサイト


▼ 全国地価マップ
https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216



こちらもぜひ活用してみて下さい!


この中プロの不動産投資家が
投資の判断として使うのは

 

路線価です



なぜ路線価を使うのか、
その理由は2つあります。


一つは、


公示地価や都道府県基準地価は
全国の評価地点に紐付くものなので


評価地点から離れている
土地の評価がしにくいんです。


その点、路線価は土地の
前面道路に紐付いているので、


同じ道路に面していれば
単価は一律になって


土地の評価を計算しやすいんです。


もう一つは、


金融機関の土地の担保評価基準は
公示地価の何%ではなく

 

路線価の80%という見方



をするからです。


全国の路線価は国税庁のホームページに
行けばすぐに調べられます。


▼ 国税庁 路線価図・評価倍率表
https://www.rosenka.nta.go.jp/



例えば


前面道路の路線価が30万円だったとして
面積が180平米であれば、


その土地の路線価評価額は
5,400万円ということになります。


ここから実勢価格を求めるには


5,400万円÷80%=6,750万円


となって、


公示地価相当の価格を調べることができます。


銀行がお金を貸すときの土地の担保評価は
一般的に路線価の80%程度ですので


このケースで言うと担保評価


5,400万円×80%=4,320万円


ということになるわけです。


このようにプロの投資家は
土地の評価をする際、

 

路線価を好んで使います



もちろん投資の際に
土地を路線価相当で購入できれば


短期的に損をすることはありませんので、


路線価付近で買えるかどうかを
常に気にしながら投資の判断をしている


ということになります。


第2回目の今回はここまでです!


次回は、


<地価が上昇している理由>


をお伝えいたします!


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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂