不動産実務検定ブログ
2022/07/16
『45歳からでもはじめられる世界へようこそ』＜第４回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！
全６回シリーズではじまりました
「45歳からでも始められる
不動産投資必勝ステップ」
▼ 「45歳からでもはじめられる
世界へようこそ」＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/730
▼ 「45歳からでもはじめられる
世界へようこそ」＜第２回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/733
▼ 「45歳からでもはじめられる
世界へようこそ」＜第３回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/736
第４回目の今回も早速スタートしましょう！
家族がいる場合は
住宅ローンや教育費がかかって
蓄えが仮に 500万円～1,000万円
あったとしても
これから子供が高校や大学に進学するための
準備段階として塾の費用がかかるとか、
蓄えがあってもなかなか踏み出せない
時期じゃないかなと思います。
そして、
もしリストラの不安が迫っていれば、
蓄えもそんなに使うことができない
年代じゃないかなと思います。
なので、そういうことを考えると
ハイレバレッジは厳禁ということです。
例えば、
自己資金10％でローンを90％組んで
物件を１億円とか１億5,000万円
買ってしまうというのはＮＧ
と、いうことになります。
それはどういうことかというと、
ローン50％自己資金50％ぐらいを
まずは基準として物件を探していく
ということが望まれるかなと思います。
仮に今はかなりハイレバレッジは
難しいというふうに思うんですけれども
もしレバレッジを効かした投資が
できたとしても
２棟目が購入できなくなる
それはなぜかというと、
昔はオーバーローンをしてしまうと
その物件の評価以上のローンを
受けられたんです。
そして実際に２棟目を購入する時に
債務超過というふうに見なされて
次のローンを受けるためにはそれなりの
自己資金を入れなきゃいけなくなり、
３割４割ぐらい入れないと借りられない
というような状態の人が多く、
１棟目で手詰まりになってしまうという
ケースが非常に多かったわけです。
このようなことを考えて、
最低限必要になる副収入が
いくらあればある程度余裕をもった
老後を過ごすことができるのか
ということを考えていくと
45歳という年齢は
60歳の定年まであっという間に
過ぎてしまうと思います。
そして、それから先自分が仕事を退職後、
年金だけでは当然不安なので
それプラスいくらあれば
悠々自適な老後を送ることができるのか
ということを
考える年代でもあります
なので、年金プラス
10万なのか・・・
20万なのか・・・
30万なのか・・・
ということを考えるんです。
例えば、月30万円年金よりも多ければ
ある程度余裕のある生活を過ごせます。
そして、月30万円というのは
なんとなくちょっと頑張れば
※ 私の場合かなりですが（笑）
手が届きそうな数字ではないかと思います。
ただ、間違ってはいけないのは
いきなり45歳から投資を始めて
『３億円の資産規模に数年で増やす！』
『家賃年収１億円にしたい！』
そういった目標を作ってしまって
キャッシュフローがおろそかに
なってしまうということが
一番やってはいけないことです
なので、きちんと現実的に
月30万円、年間で言うと360万円を
目標にしていって、
不動産投資がだんだん軌道に乗ってきたら
その目標額を上げていけばいいと思います。
仮に
◎ 月 30万円
◎ 年 360万円
◎ 実質期待利回り ５％
というように設定します。
実質期待利回りが５％というと
自己資金を３～５割ぐらい入れると
表面利回り10％で
実質利回り５％というのが
実現すると思います。
ということは、
この360万円の年収を
実質期待利回り５％で割り戻すと
7,200万円っていう投資規模が
導き出されるわけです。
7,200万円をＬＴＶ５割で買う
【参考】ＬＴＶとは
Loan To Value（ローントゥーバリュー）の略で、
不動産価格に対する借入金の割合
（資産価値に対する負債比率）のことを言います。
◎ ＬＴＶ（％） ＝ 負債 ÷ 総資産価値
で計算されます。
自己資金が半分で3,600万ですけれども、
これをどういったステップで
購入していけばいいかというのも
ぜひ、自分のシミュレーションを
してもらいたいと思います。
このように目標が設定できたら
どういう物件を選んでいくのかという
局面に移っていきます。
今回はここまでです。
次回もぜひお付き合いくださいね♪
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
