不動産実務検定ブログ
2022/07/27
『45歳からでもはじめられる世界へようこそ』＜第６回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！
全７回シリーズになりました
「45歳からでも始められる
不動産投資必勝ステップ」
▼ 「45歳からでもはじめられる
世界へようこそ」＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/730
▼ 「45歳からでもはじめられる
世界へようこそ」＜第２回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/733
▼ 「45歳からでもはじめられる
世界へようこそ」＜第３回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/736
▼ 「45歳からでもはじめられる
世界へようこそ」＜第４回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/744
▼ 「45歳からでもはじめられる
世界へようこそ」＜第５回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/748
第６回目の今回は、
具体的にどんな物件を狙うか
を、お伝えします！
まず１つ目のターゲットとなるのは
中古戸建て
です。
中古の戸建てであれば利回りが
20％～50％は狙えると思います。
中には数百万円で買えるものがあったり、
転売で利益も取りやすいです。
なぜかというと、
戸建の賃貸需要っていうのは
めちゃくちゃ多いんです。
昔は賃貸といったら、
１棟のアパートや分譲のマンション、
あるいはファミリー向けの賃貸マンション。
そういう物件しかありませんでした。
もし、戸建てで賃貸だったら
持ち家感覚で住むことができるし、
ガーデニンもできて犬や猫も飼える。
ただ、
賃貸で借りたいという人が多いのに
昔は戸建て賃貸がなかったんです。
なので戸建ての需要っていうのは
今ものすごく多いんです。
多少ボロ物件でもリフォームをして
しっかりその商品力を高めてあげれば
高い家賃も取れますし
アービトラージで、
【参考】アービトラージとは
裁定取引（アービトラージ）とは、
同一の価値を持つ商品の一時的な
価格差（歪み）が生じた際に、
割高なほうを売り、割安なほうを買い、
その後、両者の価格差が縮小した時点で
それぞれの反対売買を行うことで利益を
獲得しようとする取引のこと。
戸建てはマーケットで競争力がないと
思い込んじゃっている売主さんから
安く買うことでリフォームをして
高い家賃も取れるし、
転売益もわりと取りやすいというのが
あるわけなんです。
２つ目は、
中古区分マンション
利回りはイメージ的には10％前後、
価格帯は1,000万円前後というのが
一つの目安になってきます。
この区分マンションのメリットは、
分譲なので管理組合があったり
管理会社がいて、
手間がかかる掃除とかを全部
やってくれるというのがあります。
そして割と1,000万円前後なので
流動性が高いというのもあります。
注意点としては、
組合費とか修繕積立金というのがかかるので
例えば８万円のワンルームで
家賃が８万円入ってきたとしたら、
だいたい２～３万円くらい
管理費だとか修繕積立金でかかってしまう。
ただ、不動産管理会社に頼まなくても
一戸なら家賃の管理だけしておけばいいので
不動産管理会社に任せなくても
自主管理ができます。
掃除とかはちゃんと分譲管理会社が
やってくれるので、
手間がかからなくて流動性が高い
というのがあります。
売りたい時に割といつでも
売ることができるということです。
３つ目は、
団地・公団
価格帯は1,000万円前後が多いです。
このぐらいの価格帯で買うことができると
もちろん転売益を狙えるというのはあります。
なぜ、転売益が狙えるかというと
もう一つ理由があって、
誰も売れると思っていない
それを買って賃貸にするという発想も
みんなないんです。
築40年とが50年とか
経っていいる物件が多いので、
ボロっていう先入観があるんですよね。
でも、実はしっかりした公団が
管理しているということは、
耐震補強もちゃんとやっているし
外装の塗り替えもしっかりやっている。
周りの生活環境も良いことが多く、
スーパーも近くにある。
幼稚園や学校、病院も近い。
敷地は結構広くて公園の遊具も
大きいものがあったりする。
さらに、管理状態が良くて
例えば修繕積立金も一棟あたり
２～３億円積み立てている所も多いです。
なのでそういった先入観を
逆にうまく活用すると
大きなベネフィットを
得ることができると思います。
４つ目は、
中古一棟アパート
一棟アパートの場合は
狙うべき利回りっていうのは
表面利回り15％以上を狙った方が
いいんじゃないかなと思います。
最低でも自己資金は
1,000万円ぐらいは必要です。
ローンの比率は50％ＬＴＶ50％
ぐらいに収めておくこと。
このようにしておけば転売も可能ですし
大きな失敗はしなくて済むと思います。
もし一棟アパートに投資する場合には
自己資金とローンの割合を
しっかり考えて投資することが
重要になってきます。
そして、
どうやって利回り20％や25％の物件を
仕入れてくるかというと
指値をするんです
そういう物件も最初は15％だったり
10％利回りがなかったりします。
なので、
自分の期待する利回りから
逆算をして買い付け価格を決める。
だから、常に交渉しているんです。
掘り出し物件が仲の良い業者から
出てくるなんていうことはないです。
自分でいい物件があれば
しっかり自分の基準値から逆算をし
指値をして買っていく
ということが重要なんです。
今回はここまでです。
次回もぜひお付き合いくださいね♪
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
