不動産実務検定ブログ

みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！


全８回シリーズでお送りしております

 

「減価償却を極めよう！」

▼ 「減価償却を極めよう！」＜第１回＞
　　https://www.j-rec.or.jp/blog/768

▼ 「減価償却を極めよう！」＜第２回＞
　　https://www.j-rec.or.jp/blog/771

▼ 「減価償却を極めよう！」＜第３回＞
　　https://www.j-rec.or.jp/blog/775

▼ 「減価償却を極めよう！」＜第４回＞
　　https://www.j-rec.or.jp/blog/778

▼ 「減価償却を極めよう！」＜第５回＞
　　https://www.j-rec.or.jp/blog/781

▼ 「減価償却を極めよう！」＜第６回＞
　　https://www.j-rec.or.jp/blog/785

▼ 「減価償却を極めよう！」＜第７回＞
　　https://www.j-rec.or.jp/blog/789


今回で最終回となります。


今回のブログをお読みいただいて

 

減価償却費がなんで
不動産投資にとって重要なのか

ということが、


ご理解いただけたと思います。


このようにキャッシュフローに影響を
与える要因というのは


まず１つ目は、

 

土地と建物をどうやって分けるか

基本的には固定資産税の按分比率で
分ける必要があるんですけれども


購入時に建物価格が契約書に書いてあれば
そちらが優先されることになります。


ここが大切なポイントです！


２つ目は、

 

建物一体化それとも
建物と設備を分けて償却すべきか

そして、


その比率は８：２なのか７：３なのか
によっても全然ＣＦが違ってくるんです。


これを購入する前に全部のパターンで
シュミレーションするんです。


そしてどのパターンが一番効率よく
ＣＦが出るのかということを考えて


買い付けをしたりとか、


いろいろ減価償却の戦略を
立てていくことになるんです。


このＣＦに影響を与える項目は
欠損金繰延控除の年数です。


年数については法人と個人では
その年数が違います。

 

◎　個人は３年

◎　法人は10年

なので、


個人でやるべきか、法人でやるべきか


ということは将来の戦略に応じて
考える必要があります。


最後に、


さらに深いところに入っていって
しまうんですけれども、


法人と個人で減価償却のルールが
もうちょっと違うところがあるんです。


それは何かというと、

 

法人は任意で減価償却費を
計上できる

けれども、

 

個人は強制で減価償却費を
計上しなきゃいけない

というルールがあります。


どういうことかというと、


個人の場合は100万円償却できる
ということであれば、


必ず100万円の減価償却費を
計上しなければいけないんです。


法人の場合は100万円の範囲で
50万円でも30万円でもいいし、


今年は赤字を出したくないので
次の物件の融資のために


黒字決算にするというような
戦略も選択枠にあります。


その場合には減価償却費を落とさないで
少し黒字化してローンの申請をする。


そういった戦略的な使い方ができるんです。


なのでよりＣＦを残すために効率的なのは

 

法人だということなんです

法人はあらゆる経費を経費化しやすい
ということがありますが、


減価償却もトータル的に考えると


法人の方がやはり個人よりも
キャッシュフローが残しやすい


ということになりますから


自分は専業で大家になって頑張る
という方は早々に法人を作って、


その法人で不動産投資事業所得を
得た方がいいと思います。


全８回に分けてお伝えしました


「減価償却を極めよう！」


いかがだったでしょうか。


今後も皆様のためになる情報を
お伝えしていきたいと思います！


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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局　横山千穂