不動産実務検定ブログ
2023/05/01
『借金まみれのアパートは相続放棄するべし』＜第２回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！
前回よりお送りしております、
▼『借金まみれのアパートは相続放棄するべし』
＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/930
第２回目もぜひ最後までお付き合いください♪
相続後初の確定申告に臨むことになった
Ａ子さんですが、
キャッシュフローがマイナスだったので
『当然税金はかからないだろう』
『むしろ還付を受けられるはず』
と思っていたそうです。
しかし、実際には課税所得は
なぜかプラスになっていて、
考えられない額の税金を
払わなければいけなかったんです。
どうしてキャッシュフローが
マイナスなのに税金がかかるのか・・・
Ａ子さんは不思議でなりませんでした。
せっかくマンションを相続して
不労所得が得られると思っていたのに
空室対策をしても稼働率は上がらず、
キャッシュも残らないのに
税金が増えてしまったため
Ａ子さんはマンション経営を続けるのが
嫌になってしまいました。
そこでＡ子さんはマンションを売って
楽になろうと考えます。
早速、不動産屋さんに物件の
売却査定をしてもらうと
またもや、
衝撃の事実を知ることになります。
なぜなら、
マンション売ってもローンが
残ってしまうからです。
つまり、
お父さんから引き継いだマンションは
債務超過のマンションだったんです。
売ってもローンが残ってしまうので、
売るに売れない・・・
経営を続けるにも空室だらけなので
ローンが返せない・・・
つまり、
『進むも地獄』
『引くも地獄』
な状態になってしまったわけです。
結局Ａ子さんは自己破産を選択するしか
道はありませんでした。
一体Ａ子さんはなぜこのようなことに
なってしまったのでしょうか。
そして、どうすれば自己破産せずに
済んだのでしょうか。
Ａ子さんが自己破産に至ってしまった
理由は２つあります。
１つは債務超過のアパートを
相続してしまったこと。
プラスの資産だと思って引き継いだら
純資産は実はマイナスで、
借金だらけのアパートだったからです。
相続でアパートを引き継ぐには
実はプラスの資産もマイナスの資産も
同時に引き継がないといけません。
もちろん借金が多い場合には
資産がマイナスですから、
相続税は払わなくていいんだけれども
借金が多い債務超過の状態だと
仮に満室になったとしても安定した
キャッシュフローは生まれてきません。
おまけにＡ子さんは、
相続後サブリース契約を
打ち切られてしまったため、
さらに状況が悪化しました。
そしてもう１つの理由は、
現金を引き継げなかったということです。
本来借金も同時に
引き継ぐアパートの場合は、
賃貸経営で稼いだ現金も
引き継がないといけません。
なぜなら、
その現金はリフォームやローンの
返済原資だったり納税用の資金だからです。
その原資を妹に相続させてしまったため、
Ａ子さんには実質的に借金しか残らない
相続になってしまったわけです。
しかし、
最悪の事態になってしまったのは
親の責任だと思われます。
今回はここまでです。
次回もぜひご覧くださいね♪
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
