不動産実務検定ブログ
2023/05/15
『借金まみれのアパートは相続放棄するべし』＜第４回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！
▼『借金まみれのアパートは相続放棄するべし』
＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/930
▼『借金まみれのアパートは相続放棄するべし』
＜第２回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/933
▼『借金まみれのアパートは相続放棄するべし』
＜第３回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/937
第４回目の今回も、
ぜひ最後までお付き合いください♪
採算が合っているのに黒字倒産に
なるとはどういうことなのか？
今回はこちらの説明から
お伝えしていきたいと思います！
例えば、
築15年以上経っているアパートは、
設備の償却がなくなって、
減価償却額が少なくなりますから、
手元に残るキャッシュより
課税所得の方が多くなってしまって
全く節税にならなくなるんです。
この現象を
『デッドクロス』
と言って、
このタイミングを過ぎると極端に
キャッシュフローが出なくなります。
なお、デッドクロスについてもっと
詳しく知りたいという方は、
ぜひ、不動産実務検定で学んで下さい！
このデッドクロス状態になると
いくら満室経営を続けていても
手元にお金が残りづらくなります。
ましてや、
親がアパートをほったらかしで
空室だらけにしていたりすると、
最悪です。
アパートの修繕ができなくなるばかりか
さらに空室が拡大して
ローンの返済ができなくなることもあります。
このような状態になってしまうと
途中から劇的に改善することは難しく、
最悪Ａ子さんのようになってしまいます。
では、Ａ子さんはどうすれば
良かったのでしょうか？
結論を言えば、
『何も相続せずに
相続放棄をすればよかった』
と、思います。
相続というのは、
実は親の資産を必ず引き継がなきゃ
いけないということはなく、
資産を一切相続しないということも
選択することができるんです。
相続税を納める必要のある人は、
親が亡くなってから10ヶ月以内に相続税の
申告をしなければいけないのですが、
相続放棄は、
親が亡くなったのを知ってから
３ヶ月以内に限って
家庭裁判所に申請することができます。
ちなみに、
相続放棄は相続人が複数いても
単独ですることができます。
一方で、
プラスの財産の範囲内で
マイナスの資産を引き継ぐ
『限定承認』
という方法もあります。
ただ、この方法は相続人全員で
申請しなくてはいけないのと、
相続放棄と同様で３ヶ月以内に
家庭裁判所に申請する必要があります。
いずれにしても、
アパートや昔ローンをして作った
不動産がある場合は、
相続開始後すぐに資産の評価を
税理士さんにしてもらって、
万一負債が多い状態なら、
それを単純相続するか放棄をするか、
あるいは、限定承認として
±０の状態で資産を相続するか
決めないといけません。
そうしなければ親の借金を
子が背負い続ける
ことになってしまうわけです。
実は相続放棄も限定承認も
３ヶ月以内というのがポイントで、
３ヶ月を１日でも過ぎると相続放棄は
一切できなくなってしまうので
注意して下さい。
繰り返しますが、
相続放棄の決定は
『３ヶ月以内に判断』
しないといけないので、
普段から親の資産状況は常に
把握しておくべきですし、
特にアパート経営は、
親の生前に経営を引き継いで
健全な状態にしておく方が
いいと思います！
今回はここまでです。
次回は最終回！
ぜひご覧くださいね♪
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
