不動産実務検定ブログ
2023/08/07
『不動産投資でＦＩＲＥするための必須スキル』＜第６回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！
▼『不動産投資でＦＩＲＥするための
必須スキル』＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/984
▼『不動産投資でＦＩＲＥするための
必須スキル』＜第２回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/988
▼『不動産投資でＦＩＲＥするための
必須スキル』＜第３回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/991
▼『不動産投資でＦＩＲＥするための
必須スキル』＜第４回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/994
▼『不動産投資でＦＩＲＥするための
必須スキル』＜第５回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/996
今回は必須スキルの３つ目について
お伝えしたいと思います。
ぜひ、最後までお付き合いください♪
必須スキルの３つ目は
◎ ファイナンシャルプランニング
不動産投資は株式投資のように
現金を投資してその株が増減し
得した損したなどと単純に
判断できるようなものではなく、
その物件をどのように購入したとか
どのように運営しているのかによって
その収益性は全く違うものになります。
例えばその結果は、
自己資金の割合とローンの割合に
よっても違いますし、
ローンの金利や返済年数に
よっても違ってきます。
また、家賃の将来の予測、
具体的には家賃の現状や稼働率を
どのようにシミュレーションに
織り込むのかによっても違ってきます。
そして、
◎ 個人で買う場合
◎ 法人で買う場合
それぞれ税金の計算方法が違いますので
どちらで購入する方が収益性が高いのかは
事前にシミュレーションを
する必要があるんです。
建物の減価償却の仕方によっても
得られるキャッシュフローは違ってきます。
さらには、
金利が上昇した場合や
稼働率が下がってきた場合に
どこまで家賃でローンを
返していけるのか
この限界を把握するための
ストレスチェックも必要になります。
もちろん、
将来の修繕費も計画的に積み立てて
いかなければいけません。
さらに不動産投資には、
『デッドクロス』
という特有の現象がありますので、
デットクロス対策も重要になってきます。
こういったすべての
シミュレーションをするためにも、
ファイナンシャルプランニングの
スキルが重要になってくるわけです。
『ファイナンシャルプランニング』
のスキルは、
会社を運営して10年間黒字経営を
続けられるだけのスキルを
求められているのと同じだと思います。
今回紹介しているようなスキルを
身につけてない人は、
失敗する確率が高くなるので、
不動産投資はやめておいた方が
いいと思います。
ただ、学ぶべきことは
すでに決まっていますし、
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
