不動産実務検定ブログ
2025/03/27
『パッシブ大家さん vs アクティブ大家さん時間軸で変わるそれぞれの道』＜第３回＞
こんにちは。
東京第1支部の大友哲哉です。
▼ 大友講師 プロフィール
https://j-rec.or.jp/koushi/show/30
前回のブログはこちら
→＜第１回＞ ＜第２回＞
メリット：時間や手間がかからない、専門知識がなくても
始められる、リスクを抑えられる
時間や手間がかからない：
〇物件選びや管理は、信頼できる不動産会社や管理会社に任せることができるため、
本業やプライベートの時間を犠牲にする必要がありません。
〇入居者募集、契約手続き、家賃回収、トラブル対応なども、
管理会社が代行してくれるため、煩わしい業務から解放されます。
〇自分で行うことは、定期的な収支報告の確認や、確定申告程度で済む場合が多いです。
専門知識がなくても始められる：
〇不動産投資の専門知識がなくても、プロのサポートを受けながら、
安心して投資を始めることができます。
〇物件選びのポイントや、リスク管理の方法、税金対策など、
専門的な知識やアドバイスは、不動産会社や管理会社、税理士などから得られます。
リスクを抑えられる：
〇立地条件の良い物件を選ぶことで、空室リスクや家賃下落リスクを低減することが
できます。
〇築浅物件を選ぶことで、大規模修繕のリスクや、
設備の故障による突発的な出費のリスクを抑えられます。
〇分散投資（複数の物件に投資）することで、リスクをさらに分散することができます。
〇サブリース契約を利用すれば、空室時でも一定の家賃収入が保証されるため、
さらにリスクを低減できます。
（ただし、サブリース契約には注意点もあるため、後述します）
デメリット：収益性（キャッシュフロー）は低い、
管理会社に手数料を支払う必要がある
収益性（キャッシュフロー）は低い：
〇資産性の高い物件は、物件価格が高く、購入時の利回り
（家賃収入 ÷ 物件価格）が低い傾向にあります。
〇毎月の家賃収入から、ローンの返済、管理費、修繕積立金、
固定資産税などを差し引くと、手元に残るお金（キャッシュフロー）
は少なくなるのが一般的です。
管理会社に手数料を支払う必要がある：
〇物件の管理を管理会社に委託する場合、毎月、
管理手数料（家賃の5%程度が相場）を支払う必要があります。
〇管理手数料は、管理会社によって異なり、サービス内容も様々です。
複数の管理会社を比較検討し、自分に合った管理会社を選ぶことが重要です。
向いている人：忙しい人、リスクを抑えたい人、
長期的な資産形成を重視する人、
現時点では年収800万円以上、
または十分な自己資金がある人
仕事や家庭、趣味などで忙しく、不動産投資に時間をかけられない人：
〇物件選びや管理をプロに任せられるため、本業やプライベートに支障をきたすことなく、
不動産投資ができます。
不動産投資のリスクをできるだけ抑えたい人：
〇立地条件の良い物件を選ぶ、管理会社に委託する、
サブリース契約を利用するなど、様々な方法でリスクを低減できます。
目先のキャッシュフローよりも、長期的な資産価値の上昇を重視する人：
〇毎月の家賃収入は少なくても、将来的に物件を売却することで、
大きな利益を得られる可能性があります。
現時点では年収800万円以上、または十分な自己資金があり、
不動産投資ローンを組める、もしくは現金で購入できる人：
〇資産性の高い物件は、価格も高いため、ある程度の資金力が必要になります。
具体的な投資手法：都心部の区分マンション（築浅・駅近）、
ブランドマンション、管理会社への委託、
サブリース
都心部の区分マンション（築浅・駅近）：
〇資産価値が下がりにくく、空室リスクが低いため、パッシブ大家さんにとって、
最も代表的な投資対象です。
ブランドマンション：
〇ネームバリューがあり、入居者が見つかりやすく、資産価値も維持しやすいため、
安定した賃貸経営が期待できます。
管理会社への委託：
〇物件管理の手間を省き、安定した賃貸経営を実現するためには、
信頼できる管理会社に管理を委託することが不可欠です。
サブリース：
〇空室時でも一定の家賃収入が保証されるため、さらにリスクを抑えたい場合に
有効な選択肢です。
ただし、サブリース契約には、メリットだけでなくデメリットもあるため、
契約内容をよく確認し、慎重に検討する必要があります。
必要なスキル/知識：最低限の不動産知識、立地を見極める力、情報収集力
最低限の不動産知識：〇不動産投資の基本的な仕組み（家賃収入、資産価値、リスク、税金など）は、
理解しておく必要があります。
〇物件の種類（区分マンション、一棟アパート、戸建てなど）や、
それぞれの特徴についても、知っておくと良いでしょう。
〇不動産関連の税金（固定資産税、所得税、譲渡所得税など）の基礎知識も、
身につけておきましょう。
立地を見極める力：
〇将来性のあるエリア、駅からの距離、周辺環境（商業施設、医療機関、学校など）、
治安などを総合的に判断する力が必要です。
〇ハザードマップなどを確認し、地震や水害などの災害リスクが低いエリアを
選ぶことも重要です。
情報収集力：
〇不動産市場の動向（金利、地価、賃料相場など）や、物件情報を、
常に収集する習慣をつけましょう。
〇信頼できる情報源（不動産会社、専門家、インターネットなど）を複数持ち、
多角的な視点から情報を分析することが大切です。
成功のポイント：立地の良い物件を選ぶ、信頼できるパートナーを見つける
パッシブ大家さんとして成功するためには、以下の2つのポイントが非常に重要です。- 立地の良い物件を選ぶ： 資産価値が下がりにくく、空室リスクの低い物件を選ぶことが、
将来性のあるエリア、駅からの距離、周辺環境などを総合的に判断し、
慎重に物件を選びましょう。
- 信頼できるパートナーを見つける： 物件選びから管理まで、安心して任せられる不動産会社や
複数の会社に相談し、実績や評判、サービス内容、手数料などを比較検討し、
自分に合ったパートナーを選びましょう。
税金や法律に関する相談は、税理士や弁護士などの専門家に依頼しましょう。
時間軸での変化：現役時代は資産性重視、退職後に収益性重視にシフトも可能
パッシブ大家さんの投資スタイルは、現役時代は資産性重視で、手間をかけずに着実に資産を増やしていくのが基本です。
しかし、退職後、時間的な余裕ができたら、
〇資産性重視の物件を売却し、その売却益を元手に、収益性の高い物件
（例えば、地方の築古アパートなど）に投資する
〇これまで築いてきた資産（区分マンションなど）を担保に、
新たに融資を受け、収益物件を購入するといった形で、
収益性重視の投資（アクティブ大家さん）にシフトすることも可能です。
また、
〇不動産投資で得た知識や経験を活かして、不動産コンサルタントとして活動する
〇不動産投資に関する情報を発信し、副収入を得る
など、新たなキャリアパスを模索することもできます。
人生100年時代、50代はまだまだ折り返し地点。
パッシブ大家さんとしての経験は、
あなたの将来の可能性を大きく広げてくれるはずです。
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本日はここまでです。
次回もお楽しみに！✨
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