不動産実務検定ブログ
2021/04/30
『2021年版！絶対にやってはいけない不動産投資5選』⑤
こんにちは！J-REC事務局の内山です！
今回は引き続き、
『2021年版！』絶対にやってはいけない不動産投資5選
をご紹介いたします！
この5つを避けていただければ、
不動産投資で失敗する可能性の
「8割」は排除することができますし
不動産投資での成功確率を
飛躍的にアップさせることができるようになります。
ぜひ最後までご覧ください＾＾
前回の内容はこちらから！
【目次】
1.新築ワンルームマンション投資
2.土地付き新築アパート投資
3.サブリース付き物件
4.三為業者の物件
5.ハウスメーカーで新築
「 2.土地付きの新築アパート投資 」
土地付きの新築アパートだけではなく
土地付きの中古アパートもアパート投資専門業者からは
絶対に買ってはいけません！
ただ、土地を自分で仕入れて新築するのはOKです。
もちろん土地の仕入れや新築には
非常に高度なスキルが求められますが、
もしこれが実現できるスキルがあるなら
高利回りとキャピタルゲイン、両方が狙える投資が実現します。
でもこれができるのは、
不動産投資だけではなく建築にも詳しい投資家か
不動産実務検定でも1級の上、
マスターレベルのスキルが求められます。
繰り返しますが・・・
絶対にやってはいけないのは
アパート専門業者が土地を仕入れて
アパートを新築した
出来合いの物件を購入することです。
なぜなら、
そこには土地の利益、建築の利益が
ダブルで乗っかているからなのです。
おそらく、土地を仕入れて新築するのに比べ、
3割は高くなってしまうと思います。
そして表面利回りは
大抵5%前後で家賃保証がついているのが特徴ですが、
家賃保証が付いている理由は
そもそもキャッシュフローをプラスに見せないと
物件が売れないのとサブリースをつけることで
銀行融資が通りやすくなるからです。
しかしサブリースは以前お伝えしたように、
当初の家賃がずっと保証されるわけではありませんので
保証家賃が下がったり、
例えば、
10年間4回家賃保証がなかったりすると
その後は一気に経営が悪化してしまう可能性が高いのです。
そもそも購入価格が高いですので、
途中で売ろうとしてもローンが残ってしまって
売るに売れませんし、
1棟アパートだと
区分マンションのように
都心ではなく郊外になりますから、
先ほどの新築マンションよりも
さらに将来の売却は難しくなってしまうのです。
次回は
「3.サブリース付き物件」についてご説明します♪
不動産実務検定では全国各地の認定講座で、
ライフプランニング、不動産投資、満室経営、税金対策、建築、
ファイナンス、土地活用コンサルティングなど幅広い知識を学ぶことができます。
▼講座開催一覧
https://www.j-rec.or.jp/schedule
オンライン講座も開催しておりますので安心してご受講いただけます！
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すぐに受講するのは不安・・・という方には無料受講もございます！
▼無料体験講座一覧
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各地大家塾や勉強会も開催しておりますので是非お気軽にご参加ください♪
▼認定勉強会開催一覧
https://www.j-rec.or.jp/zaidan/sg_1.html
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ぜひ、フォローしていただければと思います♪
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『2021年版！』絶対にやってはいけない不動産投資5選
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この5つを避けていただければ、
不動産投資で失敗する可能性の
「8割」は排除することができますし
不動産投資での成功確率を
飛躍的にアップさせることができるようになります。
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【目次】
1.新築ワンルームマンション投資
2.土地付き新築アパート投資
3.サブリース付き物件
4.三為業者の物件
5.ハウスメーカーで新築
「 2.土地付きの新築アパート投資 」
土地付きの新築アパートだけではなく
土地付きの中古アパートもアパート投資専門業者からは
絶対に買ってはいけません！
ただ、土地を自分で仕入れて新築するのはOKです。
もちろん土地の仕入れや新築には
非常に高度なスキルが求められますが、
もしこれが実現できるスキルがあるなら
高利回りとキャピタルゲイン、両方が狙える投資が実現します。
でもこれができるのは、
不動産投資だけではなく建築にも詳しい投資家か
不動産実務検定でも1級の上、
マスターレベルのスキルが求められます。
繰り返しますが・・・
絶対にやってはいけないのは
アパート専門業者が土地を仕入れて
アパートを新築した
出来合いの物件を購入することです。
なぜなら、
そこには土地の利益、建築の利益が
ダブルで乗っかているからなのです。
おそらく、土地を仕入れて新築するのに比べ、
3割は高くなってしまうと思います。
そして表面利回りは
大抵5%前後で家賃保証がついているのが特徴ですが、
家賃保証が付いている理由は
そもそもキャッシュフローをプラスに見せないと
物件が売れないのとサブリースをつけることで
銀行融資が通りやすくなるからです。
しかしサブリースは以前お伝えしたように、
当初の家賃がずっと保証されるわけではありませんので
保証家賃が下がったり、
例えば、
10年間4回家賃保証がなかったりすると
その後は一気に経営が悪化してしまう可能性が高いのです。
そもそも購入価格が高いですので、
途中で売ろうとしてもローンが残ってしまって
売るに売れませんし、
1棟アパートだと
区分マンションのように
都心ではなく郊外になりますから、
先ほどの新築マンションよりも
さらに将来の売却は難しくなってしまうのです。
次回は
「3.サブリース付き物件」についてご説明します♪
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