不動産実務検定ブログ
2025/03/25
『陸の孤島への挑戦 Part3』
こんにちは。
東京第4支部 でこひろし こと 小野 隆志 です。
私自身の不動産投資実体験をベースにしたストーリー仕立てのコラムです。
第1回目からご覧になりたい方はこちらまで遡ってご覧ください。
第1回目 第2回目 第３回目 第４回目 第５回目
第６回目 第７回目 第8回目 第9回目 第10回目
第11回目 第12回目 第13回目 第14回目 第15回目
私のプロフィールはこちらです。
https://www.j-rec.or.jp/koushi/channel/RtuRMuR
不動産実務検定講座募集中です。ぜひ一緒に勉強しましょう！！
【２隻の戦艦】
「車で行くから後を着いてきて」
そう言うと、不動産屋の社長は
おもむろに車を発車させた。
3LDKが40世帯とも45世帯とも言われたその物件は、
この不動産業者の事務所から
車で5分ほどの場所にあった。
なんと、そこには
2隻の戦艦がそびえ立っていたのだ。
2隻の戦艦のその正体は、
2棟のRCマンション。
・敷地面積は1,500坪
・間取りは全て3LDK
・部屋数は2棟合わせて42室
・駐車場も平置きで50台ほど
（1世帯に2台無いのは心許ないが・・）
・ほぼ全空（リフォーム要）
（でかっ、え？？）
「あのぉ～、これ全部ですか？」
（恐る恐る聞く）
「そうだよ。4,000万円くらいでどうかな。」
その答えを聞くと同時に、心臓の鼓動が高鳴った。
（ドクンドクン・・・）
脈打つ鼓動がハッキリと聞こえるくらい。
自分自身、
明らかに興奮しているのが分かる程に。
（“買い” 以外の選択肢なんて無い。
明らかにオイシイ物件だ！）
ほぼ全室のリフォームもあるし、
ちゃんと収支シミュレーションしないと
正確には分からないけど、
どっからどう考えても買いだ！
3LDK、一部屋ザックリ50,000円で賃貸するとして、
42室で月額の賃料は210万円。
年間にすると2520万円
物件価格4000万円だとしたら、
表面利回りは６３％。
破壊的な数値だ。
少ない脳みそをフル回転させて
頭の中のソロバンを弾く。
「凄い物件ですね！！是非、買わせてください」
【融資打診】
融資なんて楽勝だろう！！
と高を括っていたが、
思いのほか苦戦を強いられた。
まず、融資の打診額を決める上での収支計画
・物件価格 ： 4,000万円
・リフォーム資金 ： 50万円／室 × 42室 ＝ 2,100万円
・不動産取得税 ： 約600万円
・仲介手数料、登記費用、火災保険など ： 約600万円
なんと、最大で見積もって7300万円も掛かる想定に。
しかも毎年の固定資産税も
300万円近く掛かる見通し。
流石は戦艦！
物件価格は安くとも、
実際に掛かる税金や経費はやっぱり戦艦級だ！
ということで、融資額は
「物件価格：4,000万円」＋「リフォーム費用：約2000万円」の
合計6000万円にて打診することに。
まず、緑色のメガバンク
場所的にNG
（全国OKだと思い込んでいたが・・・
西平市は融資対象外とのこと）
後から思うと、西平市にも緑色のメガバンクはあるだろうし・・
単なる断り文句だったようにも思えるが・・
続いて天下無敵のノンバンクＡ
かなり期待はしていたが、
緑色のメガバンク同様に場所的にNGとのこと。
（え、何で？？ 土地値、大幅に融資額を超えているはずなのに）
続いてノンバンクB
何と、融資額3,500万円の回答
（え、少なくない？？何で）
他にもいくつか当たってみたが、結果は全てNG。
みんな、安すぎて怪しんでいる？？
ノンバンクBの3,500万円が唯一の回答だった。
収支計画7,300万円 － 融資額3,500万円 ＝ 3,800万円
（うーん。厳しすぎる・・・）
（リフォームは少しずつおこなって、
入居付けとリフォームを繰り返していこうか・・・）
など、資金繰りに頭を悩ましているそんなある日。
不動産業者の社長さんから電話が鳴った。
「はい、もしもし、でこひろしです」
「あのですね。先方の売主さんなんですが、すみません。
最低価格5,000万円と言ってきておりまして、
ちょっと4,000万円だと難しい感じなんですけど」
（ちーん、完全に終了・・・）
更にプラスで1,000万円はもう無理！！
ということで、私の中の2隻の戦艦は、あえなく沈没。
“撃沈”という結末を迎えることで決着した。
※ この物語は事実をベースにしていますが、あくまでもフィクションです。実在の人物や団体、また出来事に関しては、類似があったとしてもそれは偶然です。
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🌟1級講座 全12日間（12時間）コース（各1時間×12日間）
１日目： 2025/04/04（金） 6:00～7:00
２日目： 2025/04/07（月） 6:00～7:00
３日目： 2025/04/09（水） 6:00～7:00
４日目： 2025/04/11（金） 6:00～7:00
５日目： 2025/04/14（月） 6:00～7:00
６日目： 2025/04/16（水） 6:00～7:00
７日目： 2025/04/18（金） 6:00～7:00
８日目： 2025/04/21（月） 6:00～7:00
９日目： 2025/04/23（水） 6:00～7:00
１０日目： 2025/04/25（金） 6:00～7:00
１１日目： 2025/04/28（月） 6:00～7:00
１２日目： 2025/04/30（水） 6:00～7:00
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https://www.j-rec.or.jp/schedule
お申込心からお待ちしております♪
東京第4支部 でこひろし こと 小野 隆志 です。
私自身の不動産投資実体験をベースにしたストーリー仕立てのコラムです。
第1回目からご覧になりたい方はこちらまで遡ってご覧ください。
第1回目 第2回目 第３回目 第４回目 第５回目
第６回目 第７回目 第8回目 第9回目 第10回目
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この不動産業者の事務所から
車で5分ほどの場所にあった。
なんと、そこには
2隻の戦艦がそびえ立っていたのだ。
2隻の戦艦のその正体は、
2棟のRCマンション。
・敷地面積は1,500坪
・間取りは全て3LDK
・部屋数は2棟合わせて42室
・駐車場も平置きで50台ほど
（1世帯に2台無いのは心許ないが・・）
・ほぼ全空（リフォーム要）
（でかっ、え？？）
「あのぉ～、これ全部ですか？」
（恐る恐る聞く）
「そうだよ。4,000万円くらいでどうかな。」
その答えを聞くと同時に、心臓の鼓動が高鳴った。
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自分自身、
明らかに興奮しているのが分かる程に。
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ちゃんと収支シミュレーションしないと
正確には分からないけど、
どっからどう考えても買いだ！
3LDK、一部屋ザックリ50,000円で賃貸するとして、
42室で月額の賃料は210万円。
年間にすると2520万円
物件価格4000万円だとしたら、
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【融資打診】
融資なんて楽勝だろう！！
と高を括っていたが、
思いのほか苦戦を強いられた。
まず、融資の打診額を決める上での収支計画
・物件価格 ： 4,000万円
・リフォーム資金 ： 50万円／室 × 42室 ＝ 2,100万円
・不動産取得税 ： 約600万円
・仲介手数料、登記費用、火災保険など ： 約600万円
なんと、最大で見積もって7300万円も掛かる想定に。
しかも毎年の固定資産税も
300万円近く掛かる見通し。
流石は戦艦！
物件価格は安くとも、
実際に掛かる税金や経費はやっぱり戦艦級だ！
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（え、少なくない？？何で）
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（リフォームは少しずつおこなって、
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